房地产经纪人

(一) 某房地产开发公司给某项目定位单身白领公寓，考虑到项目规模较小，并且所处片区不属于当前的热卖区，公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注，并希望通过强劲的营销迅速打开局面，定价策略拟采用低开高走的策略。项目销售以后，销售情况良好，但是一个月后销售量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析：

81.在本项目定位中采用的SWOT分析的行动对策主要是(　)。

A.WT对策 　B.WO对策 　C.ST对策 　D.SO对策

答案：B

解析：最小与最大对策(WO对策)，即着重考虑劣势因素和机会因素，目的是努力使劣势影响趋于最小，使机会趋于最大，劣势不成为机会的障碍。W(劣势)：项目规模小，所处片区不是当前热卖区;O(机会)：即将建设的商圈会吸引客户关注。

82.销售量下降的原因可能有(　)。

A.竞争楼盘出现 B.广告支出减少 　C.市场定位不准 　D.利润下调

答案：AB

83.在公司还没有搞清楚销售急剧下降的原因之前，应首先做(　)。

A.描述性调查 　B.探测性调查 　C.预测性调查 D.因果性调查4

答案：B

解析：当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时，可以采用探测性调查来找出症结所在，然后再作进一步研究。例如某地产公司近几个月来销售下降，公司一时弄不清楚什么原因，是宏观经济形势不好所致?还是广告支出减少或是销售代理效率低造成的?还是消费者偏好转变的原因等等。在这种情况下，可以采用探测性调查，从中间商或者消费者那里收集资料，以便找出最有可能的原因。从此例可以看出：探测性调查只是收集一些有关资料，以确定问题所在。至于问题应如何解决，则有待于进一步调查研究。

84.(　)调查是从外部联系上找出各种相关因素。

A.描述性调查 　B.控测性调查 　C.预测性调查 　D.因果性调查

答案：A

解析：描述性调查只是从外部联系上找出各种相关因素，并不回答因果关系问题。例如在销售过程中，发现销售量和广告有关，并不说明何者为因，何者为果。也就是说描述性调查旨在说明什么、何时、如何等问题，并不解释为何的问题。与探测性调查比较，描述性质调查需要有一事先拟定的计划，需要确定收集的资料和收集资料的步骤，需要对某一专门问题提出答案。

85.最后经调查研究发现，销售量下降的最主要原因是定价策略使用不当。关于这种定价策略正确的说法是(　)。

A.低开高走策略适用于高档商品房

B.这种策略的运用关键是掌握好调频和调价幅度

C.适用于销售量小，销售期短的房地产开发项目

D.优点是每次调价能造成房地产增值的假象，形成人气，刺激购买欲

答案：BD

86.低开高走策略中调价的关键是(　)。

A.大幅递增 　B.小幅递减 　C.小幅递增 　D.大幅递减

答案：C

(二)王先生有一处已出租的住房欲出售，委托新兴房地产经纪公司居间销售，双方签订了<<居间合同>>。试分析：

87.房地产经纪人接到正式委托后，应在第一时间(　)。

A.现场勘察物业

B.核实房地产产权的合法性、完整性、真实性和有效性

C.进行市场推广宣传

D.寻找客户

答案：B

88.由于该房产属于已出租房产，经纪人心须(　)。

A.向购买方介绍清楚，在同等条件下，承租方有优先购买权

B.应提前一个月通知承租方，征求其意见

C.告知承租方，如放弃购买，则租赁关系终止

D.要求出售方(王先生)与承租人协商处理善后事宜，办理转让当日前结算租金

答案：AB

89.(　)是这一经纪业务过程中最重要的一个环节。

; o, c6 |$ s) ~/ KA.市场推广 　B.交易洽谈 　C.促成交易 D.签约成交

答案：C

90.如果有一张先生看中此房欲购买，并与此经纪机构签署了认购合同，则(　)。

A.张先生必须立即交付定金

B.定金可由购房客户(张先生)直接交给业主(王先生)

C.定金也可由经纪机构代收，由客户发出付款委托书，再发放给业主

D.此时，房地产产权证原件仍在业主手中

答案：ABC

(三)吴先生为一事业单位在职职工，现有存款10万，家庭月收入5000元，日常支出约为2000元。现看中一套价值40万的房子，准备购买。作为吴先生的置业投资顾问，可以帮吴先生作如下分析：

91.吴先生可以采取的住房贷款形式主要有(　)。

A.公积金贷款 　B.单位集资贷款 C.住房储蓄贷款 D.住房抵押贷款

答案：AD

92.如果公积金贷款的最高额度为8万元，其余采用抵押贷款，贷款年限均为10年，则每月的总还款额为(　)(公积金贷款年利率为4.26%，抵押贷款年利率为5.04%)。A.3785元/m2 B.3158元/m2 　C.2338元/m2 D.2980元/m2$

答案：B

解析：

等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。等额本息还款公式推导 设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m(个月)，月还款额设为X，

则各个月所欠银行贷款为：

第一个月A(1+β)-X

第二个月[A(1+β)-X](1+β)-X = A(1+β)^2-X[1+(1+β)]

第三个月{[A(1+β)-X](1+β)-X}(1+β)-X = A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2]

…

由此可得第n个月后所欠银行贷款为：

A(1+β)^n-X[1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)]= A(1+β)^n-X[(1+β)^n-1]/β

由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有：

A(1+β)^m-X[(1+β)^m-1]/β = 0

由此求得：

X = Aβ(1+β)^m/[(1+β)^m-1]

93.如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为(　)较为合适

A.15年 　B.20年 　C.25年 　D.30年

答案：B

94.作为一种置业消费投资，经纪人应着重从(　)方面来帮吴先生分析。

A.消费能力 B.物业增值潜力 C.实用性 D.风险性

答案：AC

95.(　)是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。

A.<<借款合同>> B.<<商品房买卖合同>>

C.<<住房抵押贷款承诺书>> 　D.<<住房抵押贷款合同>>

答案：AD

96.对于借款人来说，住房抵押贷款的风险在于(　)。

A.提前还款风险 　B.房屋贬值风险 C.利率变化风险 D.房屋处理风险

答案：BCD

(四)某新建商业用房的完全成本为2500元/m2。开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益400元/m2，总收益倍数为10。

97.采用成本导向定价法，该商业用房的价格应为(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：B

解析：2500+2500×20%+200=3200

98.采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：C

99.采用未来收益定价法，该商业用房的价格应为(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：D

100.当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为(　)。

A.成本加成定价法院 B.市场比较定价法

C.指标定价法 D.目标成本定价法

答案：B

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