房地产经纪人

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建筑物

建筑物的概念

建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活动：

二是作为名词，指这种建造活动的成果，即建筑物。

建筑物有广义和狭义两种含义：广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，也包括构筑物；狭义的建筑物仅指房屋，而不包括构筑物。

房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。本章主要把建筑物作狭义理解。

作为使用人，对建筑物本身的基本要求是：安全、适用、经济、美观。其中：

1、安全的最基本要求是不会倒塌，没有严重污染。

2、适用的基本要求主要包括防水，隔声，保温隔热，日照，采光，通风，功能齐全，空间布局合理。

建筑物的分类

（一）按建筑物使用性质的分类

根据建筑物的使用性质，可将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。

居住建筑可分为住宅和集体宿舍两类。住宅习惯上不很严格地分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍主要有单身职工宿舍和学生宿舍。

公共建筑是指办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。

工业建筑是指工业厂房、仓库等。

农业建筑是指种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

（二）按房屋层数或建筑总高度的分类

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅。

7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。

公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。

建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

（三）按建筑结构的分类

建筑结构是指建筑物中由承重构件组成的体系。一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、其他结构。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为钢结构、混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等）砌体结构（包括砖结构、石结构、其他材料的砌块结构）、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为墙体结构、框架结构、深梁结构、简体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁结构、悬索结构、舱体结构。

下面对几种主要建筑结构的建筑物说明如下：

1.砖木结构建筑

2.砖混结构建筑。

3.钢筋混凝土结构建筑。

4.钢结构建筑。

按建筑施工方法的分类

施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。根据施工方法的不同，可将建筑物分为下列3种：

1.现浇、现砌式建筑。

2.预制、装配式建筑。

3.部分现浇现砌、部分装配式建筑。

按建筑物耐火等级的分类

建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料、难燃烧材料和燃烧材料。耐火极限的单位为小时（h），是指从受到火的作用时起，到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火一面的温度升高到220℃时止的时间。

《建筑设计防火规范》（GBJl6—87）把建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级，其中一级的耐火性能最好，四级的耐火性能最差。

按建筑物耐久等级的分类

建筑物耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。建筑耐久年限是以建筑物的主体结构来确定的。建筑设计上要求建筑物达到的耐久年限是由建筑物的性质决定的，而实际中影响建筑耐久年限的因素除了设计上的，还有施工质量和管理水平等方面。

按房屋完损等级的分类

房屋完损等级分为5类：（1）完好房屋；（2）基本完好房屋；（3）一般损坏房屋；（4）严重损坏房屋；（5）危险房屋。

房屋新旧程度（成新率）的判定标准是：（1）完好房屋：十、九、八成；（2）基本完好房屋：七、六成；（3）一般损坏房屋：五、四成；（4）严重损坏房屋及危险房屋：三成以下。

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