房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将主要针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

3．物业管理规章制度的制定

规章制度是物业管理顺利运行的保证。规章制度的制定应依据国家法律、法规、政策的规定和物业管理行政主管部门推荐的示范文本，结合本物业的实际情况，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。

(三)物业管理的启动阶段

物业管理的全面启动以物业的接管验收为标志。从物业的接管验收开始到业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。在此阶段，除了要开展日常的物业管理服务以外，有四个基本环节需要特别重视，即物业的接管验收、用户入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。

1．物业的接管验收

物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是在项目竣工验收的基础上进行的再验收。接管验收一旦完成，即由开发商或建设单位向物业服务企业办理物业管理的交接手续，就标志着物业正式进入实施物业管理阶段。原有物业的接管验收通常发生在产权人将原有物业委托给物业服务企业管理之时；或发生在原有物业改聘物业服务企业，在新老物业服务企业之间。在这两种情况下，原有物业接管验收的完成也都标志着新的物业管理工作全面开始。

对物业服务企业而言，物业的接管验收主要是对物业的共用部位、共用设施设备的接管验收。

物业的接管验收是直接关系到物业管理工作能否正常顺利开展的重要一环。在接管验收的过程中，物业服务企业要充分发挥自己的作用，对验收中发现的问题应准确记录在案，明确管理、维修责任，并注意审查接收的图纸资料档案。

2．用户(业主)入住

用户(业主)入住是指住宅小区的居民入住，或商贸楼宇中业主和租户的迁入，这是物业服务企业与服务对象的首次接触，是物业管理十分重要的环节。业主入住时，物业服务企业向业主发放《临时管理规约》等材料，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，还要通过各种宣传手段和方法，使业主了解物业管理的有关规定，主动配合物业服务企业日后的管理服务工作。

3．档案资料的建立

档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租住户入住以后，应及时建立他们的档案资料，例如业主的姓名，家庭人员情况，工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费情况，物业的使用或维修养护情况等。

物业档案资料是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换物业服务企业时必须移交的文件之一。档案资料要尽可能完整地归集从规划设计到工程竣工，从地下到楼顶，从主体到配套，从建筑物到环境的全部工程技术维修资料，尤其是隐蔽工程的技术资料。经整理后按照资料本身的内在规律和联系进行科学的分类与归档。可按建筑物分类，如设计图、施工图、竣工图、设备图等；也可按系统项目分类，如配电系统、供水排水系统、消防系统、空调系统等。

4．首次业主大会的召开和业主委员会的成立

当物业销售和业主入住达到一定比例和一定年限时，业主应在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处的指导下成立业主大会，召开首次业主大会会议，审议和通过业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会，决定有关业主共同利益的事项。至此，物业管理工作就从全面启动转向日常运作。

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