房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

例题：国内一般物业服务合同对委托的管理服务包括( )的约定。

A．委托管理服务的具体项目

B．该项管理服务所包含的具体内容

C．该项管理服务质量的评判方法与具体标准

D．该项管理服务的最长时限

E．该项管理服务收取的实际费用金额

答案：ABCE

解析：D项中，该项管理服务的最长时限，不是国内一般物业服务合同对委托的管理服务所包括的约定。

第四节 物业管理经费（掌握）

一、物业管理经费的来源

为推动和规范物业管理的发展，国家和政府先后制定了一系列有关政策，建立了多渠道、多层次的物业管理经费筹集机制。总体上看，物业管理经费的来源主要有以下几个方面：

(一)定期收取物业服务费

根据国家发展和改革委员会、原建设部制定的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)，物业服务企业可以而且应当就其提供的物业服务收费。该费用是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。简称物业服务费或物业费。

在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费长期稳定的主要来源。制定合理的收费标准，确保稳定的资金来源是每一个从事物业管理的物业服务企业必须面对的一个非常重要的问题。

(二)物业共用部位、共用设施设备维修资金

一个物业管理区域内有两个以及两个以上产权人的，应当建立"物业共用部位、共用设施设备维修资金"(以下简称维修资金)。为此，原建设部、财政部制定了《住房专项维修资金管理办法》以下简称《维修资金管理办法》(原建设部第165号令)非住宅商品房可以参考该办法执行。另外，《物业管理条例》也对维修资金的相关事宜作出了规定。

(三)物业服务企业开展多种经营的收入和利润

在不向政府要钱，不增加业主和使用人的经济负担的情况下，物业服务企业可根据物业状况和自身情况，开展多种经营，创造经济效益，以业养业，补充物业管理经费的不足。

物业服务企业开展多种经营有以下两种情况：

1．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动

在征得相关业主、业主大会同意后，物业服务企业可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。这种经营活动所取得的收益属于业主，应主要用于补充专项维修资金，经业主大会同意，也可弥补物业服务费的不足或业主大会同意的其他支出(如业主大会、业委会活动经费)。

2．利用自身条件，开展各种经营活动

物业服务企业可以利用自身条件，开展多种经营活动。如组建工程队，完善住宅小区配套建设，建小区围墙、停车场等，开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为物业内住用人服务，也可向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。此时的收入和利润，从性质上讲属于物业服务企业的收入和经营利润。其收入和利润事先无法准确的测算和预计，因此，这种收入和利润并不属于物业管理经费的主要来源。之所以将物业服务企业开展多种经营的部分利润也作为物业管理经费的一个来源，主要是考虑目前我国物业管理的市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作、建立物业管理良好声誉和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内的带有较强过渡色彩的措施。

(四)政府多方面的扶持

考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，普通住宅物业管理经费完全由住户负担尚有一定困难。因此，为推动物业管理的发展，政府还在多方面对物业服务企业给予大力扶持。特别是对经济适用房、按房改房政策出售的公有住房、安居房、普通居民住宅，物业服务收费实行政府指导价。其收费标准低于管理服务成本的，各地人民政府给予优惠政策。

目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，主要包括：①制定住宅小区物业服务收费办法和政府指导价，加强对收费的管理；②规定物业服务企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等；③《物业管理条例》第五十二条规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

(五)开发建设单位给予一定的支持

开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的物业，尤其是住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用房和经营性配套商业用房，完善物业的各种配套设施和环境的建设等。

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（责任编辑：中大编辑）

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