房地产经纪人

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土地房屋权籍登记篇

9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么?

答：土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。

土地房屋权属登记应具备三个基本条件：(1)土地房屋权属来源合法;(2)四至界线清楚无争议;

(3)面积准确

10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证?

答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能输继承的，由申请人(继承人或原代理人或持证人)出据具结保证书后，根据规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明“业主已故”字样。

11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何输安置房产权登记?

答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、折产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其捭补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予输安置房产权登记;若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。

12、几种不能办理土地房屋权证的情况

答：不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：

(1)完全没有合法的用地、建房批准手续的;

(2)用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的;

(3)房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的;

(4)四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的;

(5)超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的;

(6)购买手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的;

(7)重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋;

(8)购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位已不存在的或自然人已故未办理继承的等等。

13、商品房、房改房拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件?

答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：(1)符合城市规划;(2)房屋已竣工;(3)购房(安置)手续合法、完事齐全。具体如下：

A、商品房：

a已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案;

b已交清购房款(持有全额购房发票);

c房产未设定抵押、未被司法部门限制权利(如查封冻结)。

B、房改房：

a经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;

b已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

C、拆迁安置房：

a拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。

b拆迁安置房产办理，均由拆迁人统一输被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税收政策费及申办领取土地房屋权证。

14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证?

答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：(一)1990年4月1日之前开工建设的项目(含城镇私有房屋)未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。(二)1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。(三)2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。

15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证?

答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：

(一)、每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积压物资1%以内(含1%)的，由国土房产管理部门直接收取增容地价;大于1%的，由规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。

(二)、对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。

(三)、凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。

16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记?

答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。

建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。

17、什么是土地权属争议?

答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权(包括国有土地、集体土地)归属争议。

18、土地权属争议应向谁提出申请?

答：根据2003年1月3日颁布的《国土资源17号令》第五条之规定：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县市(区)级国土资源行政主管部门调查受理和处理。

前款规定的个人、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件?

答：(一)申请人与争议的土地有直接厉害关系(二)有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。

 

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