房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将针对房产经纪人制度与政策考试第五章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

（二）要学会计算面积误差的处理。

关于处理的步骤：一是看合同是否约定，凡有约定的从其约定。二是凡合同未作约定的，按以下原则处理：（教材规定）

（1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款； 如某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同约定的面积（合同约定面积）为100平方米，而最终发放房产证时的面积为102平方米。此时的面积误差比是： 面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（102-100）/100=2%.此时对于该购买人来说，与合同约定面积多出的2平方米，要按原售房价格×2平方米的价款，向开发商交纳。

（2)面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。（这是购买人的权利）

第一、买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

第二、买受人不退房的（有两种情况）：

一是产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。此项规定主要针对的是：产权登记面积大于合同约定面积。

如例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积（合同约定面积）为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。

按照处理原则，此时面积误差比=5.26%。面积误差比在3％之内(含3％)的房价款（95平方米的房价款×3%），由买受人补足；超出3％部分的房价款（95平方米的房价款×2.26%）由房地产企业承担，产权归买受人。

二是产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。此项规定主要针对的是：产权登记面积小于合同约定面积时。

如例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积（合同约定面积）为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。

按照处理原则，此是面积误差比=-5%。面积误差比在3％之内(含3％)的房价款（100平方米的房价款×3%）由房地产开发企业返还买受人；超出3％部分的房价款（100的房价款平方米×2%）由房地产开发企业双倍返还买受人（也就是返还100×2%×2平方米的价款）。

（三）综上所述，本章内容考试中，易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中，主要依据是建设部《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，计算面积误差比，关键要记住面积误差比公式，

即：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积。考试中只要给出产权登记面积、合同约定面积，就可以算出面积误差比；之后根据所计算的面积误差比是否大于3%，来确定具体的面积误差处理方式。

2004年房地产估价师试题中，有一道比较灵活的单选试题，即：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是( )。

A．388000元 B．388640元 C．399640元 D．400000元

做此题，首先计算面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-97）/97×100％= 3.09%；因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据"买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人"。 该商品房的成交价格=4000元×100㎡（1－0.09%）=399640元，或者=4000元×97㎡（1+3%）=399640元。

(15)根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

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（责任编辑：中大编辑）

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