房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将针对房产经纪人制度与政策考试第五章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

(12)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

(13)因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

(14)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

2)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

例题：下列关于商品房销售的表述中，正确的是( )。（2006年房地产估价师制度试题）

A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％

B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证

Ｃ．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

答案：Ｃ

解析：按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

■要正确理解面积误差比及返还金额计算问题。

（一）要学会计算面积误差比。

面积误差比是处理面积误差的基础。基本公式：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％ 其中产权登记面积指的是最后房产证上经依法测绘核准的面积，也是最终的起法律效力的面积。合同约定面积是指商品房买卖合同上最初由开发商和购买人约定的面积。二者往往有一定的误差。

例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积（合同约定面积）为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。

此时的面积误差比是： 面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-95）/95=5.26%。

例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积（合同约定面积）为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。

此时的面积误差比是： 面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（95-100）/100=-5%。

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（责任编辑：中大编辑）

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