房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将主要针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

例题：业主委员会的性质是( )。

A．业主委员会是业主大会的执行机构

B．业主委员会是业主大会的决策机构

C．业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管 理事项的业主自治管理组织

D．业主委员会由物业管理区域内全体业主组成

答案：A

解析：业主委员会不是业主大会的决策机构。

四、物业管理的委托和物业管理招投标

(一)物业管理的委托

1．物业管理委托方

物业管理的委托方是业主。按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。

(1)房地产开发企业

房地产开发企业在以下两种情况下是物业管理的委托方。

一是对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产开发企业。因此，由房地产开发企业负责首次选聘物业服务企业。

二是对建成后并不出售，而出租经营的物业，因其产权始终归属开发企业，所以，房地产开发企业一直是物业管理的委托方。

(2)公房出售单位

随着我国住房制度改革的深入，政府单位原有公房正在逐步出售给住用人。公房在出售前，产权属政府单位所有；出售后，产权发生转移。由于住用人购买原住房的时间不等，物业区域内发生产权转移的份额不等，所以，在业主大会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样，负责首次选聘物业服务企业。

(3)业主大会

以销售为主的物业，当业主入住达到一定时间或一定比例时，以及原有公房的出售达到一定比例时均应按规定成立业主大会，并选举业主委员会。业主大会成立后就是全体业主的代表，与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。

2．物业管理招投标

(1)物业管理招投标的内涵

物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分。

物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，通过招投标确定物业服务企业的过程。

物业管理投标是指物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。

物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合，通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系。物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，原建设部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房[2003]130号)，规定："住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业"。并且明确："前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则"。

(2)物业管理招标方式

物业管理招标的形式可分为公开招标和邀请招标。除特殊情况(如单一产权人招标)外，物业管理不适用议标。《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三条规定：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式，即议标，选聘具有相应资质的物业服务企业。另外，对物业服务合同到期后原物业服务企业的再次聘用通常采用议标方式。

(二)公开招标

公开招标又称为无限竞争性公开招标，由招标人通过报刊、电视、网络等各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业服务企业均可申请投标。

公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，同时比较有利于避免各种关系的影响；但由于涉及面广，这种招标方式的时间长、资金成本高。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。

(三)邀请招标

邀请招标又称有限竞争性招标，由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。《前期物业管理招投标管理暂行办法》中规定，邀请招标应向3家以上企业发出投标邀请书。

相对于公开招标来说，邀请招标的成本比较低，可以保证投标企业具有相关的资质条件和经验；但邀请招标可能会漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业，暗箱操作的可能性有时比较大。因此，在选择招标方式的时候应注意权衡利弊。

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