房地产经纪人

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四、国有建设用地使用权出让管理

1．管理权限

国有土地使用权的出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

2．出让金缴纳

土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

3．出让后土地使用管理

土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

例题：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后（ ）日内，支付全部土地使用权出让金。

A．15 　B．30 　C．45 　D．60

答案：D

解析：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。

五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股

国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种方式。

1．国有土地租赁的概念

国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

对于目前大量存在的行政划拨土地而言，实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁。

注：国有土地租赁和土地使用权出租是不同的。国有土地租赁是以国家所有者为出租人，属于国有土地使用权的原始取得，而土地使用权出租是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际操作中，国有土地租赁发生在土地一级市场，应作为国有建设用地使用权登记；国有土地租赁权涉及两种登记，即初始登记和变更登记。

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（责任编辑：中大编辑）

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