房地产经纪人

为了帮助考生系统的复习房产经纪人考试课程，全面的了解房产经纪人考试教材 的相关重点，小编特编辑汇总了2012年房产经纪人考试 相关知识的辅导资料，希望对您参加本次考试有所帮助! 

五、房地产估价的方法：

1、市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似的房产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

市场法的本质：是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。

理论依据：是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。”

适用的对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值。

操作步骤：搜集交易实例;选取可比实例;对可比实例的成交价格进行适当的处理;求取比准价格。

2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减折旧来求取估价对象价值的方法。(也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，

即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。)

本质：是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。

理论依据：是生产费用价值论――商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。(从卖方的角度看：卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就会亏本;

从买方的角度看，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产所必要的支出，如果高于该支出，他还不如自己开发。

估价对象：新开发的房地产;旧的房地产;即在建工程;计划开发建设的房地产。

操作步骤：搜集房地产价格构成等资料;测算重新购建价格;测算建筑物折旧;求取积算价格。

3、收益法：也称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

本质：以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。(从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于

01、未来净收益的大小――未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之越低。

02、获得净收益期限的长短――获得净收益期限越长，房地产的价值越高，反之越低。

03、获得净收益的可靠性――获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

适用对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值。(例如：住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场等)

步骤：搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料;预测估价对象的未来净收益;求取报酬率;选用适宜的收益法公式计算收益价格。

4、假设开发法：也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法

本质：是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

假设开发法的基本思想用下列模拟一个房地产开发商思想活动：

假如我是一个房地产开发商，同时有一块房地产开发用地，为了取得这块土地，我首先要他细分析这块土地的内外部状况和条件，

例如位置、四至、面积、形状、地形、基础设施完备程度、城市规划设计条件、交通条件、周围环境景观等。根据土地的内外部状和条件，

我知道了这块土地在城市规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次，

例如，是建住宅，还是建写字楼或商场、酒店等。在做了这些调研工作这后，我要预测这个建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱;

为了建造这个建筑物将需要多少支出，包括开发成本、管理费用、销售费用，以及投资利息(我投入的资金要么是自有资金，要么是从银行贷款或其他融资渠道获得的，但都要计算利息。

这也是基于要会成本的考虑);此外，我不能忘记在交易中要缴纳有关税费(包括在购买该土地时作为买方所需要缴纳的契税等税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方所需要缴纳的营业税)及要获得开发利润。

预测了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、税费和利润等之后所剩的数额。

由此可看出，假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。

适用对象：具有开发或者再开发潜力的房地产价值、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产。

步骤：调查了解待开发房地产的状况;选择最佳的开发利用方式;估算开发经营期;预测开发完成后的房地产价值;预测开发所必要的支出及应获得的正常利润;进行具体，求出待开发房地产的价值。

 

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（责任编辑：中大编辑）