房地产经纪人

《房地产基本制度与政策》是房地产经纪人考试科目之一，小编特整理了房产经纪人考试  《房地产基本制度与政策》考点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!  

 交易情况修正

(1)交易情况修正的含义

可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估 价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。

(2)造成成交价格偏差的因素

(1)有利害关系人之间的交易。

(2)急于出售或急于购买的交易。

(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

(5)特殊交易方式的交易。

(6)交易税费非正常负担的交易。

(7)相邻房地产的合并交易。

(8)受债权债务关系影响的交易。

(3)交易情况修正的方法

交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格x交易情况修正系数=正常价格

采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格

交易日期调整

(1)交易日期调整的含义

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点)，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

(2)交易日期调整的方法

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

可比实例在成交日期时的价格%26times;交易日期调整系数=在估价时点时的价格。其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同)，可比实例价格涨跌的百分率为%26plusmn;t%(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+t%;下跌的，为-t%)，则：

可比实例在成交日期时的价格%26times;(1%26plusmn;t%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格%26times;(100%26plusmn;t)/100=在估价时点时的价格

上式中，(1%26plusmn;t%)或(100%26plusmn;t)/100是交易日期调整系数。

价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表

采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格%26times;交易日期调整系数=在估价时点时的价格

例某宗房地产2004年6月的价格为1800元/㎡，现需将其调整到2004年10月。

已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2002年1月为100)试计算该宗房地产2004年10月的价格。

[解]该宗房地产2004年10月的价格计算如下：

1800%26times; 98/76.7=2302.2(元/㎡)

采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格%26times; 成交日期的下一时期的价格指数%26times; 再下一时期的价格指数%26times;%26hellip; %26times;估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格 

相关推荐:

2014年房地产经纪人考试基本制度与政策考点复习汇总

13房地产经纪人《经纪实务》章节知识点汇总

更多关注：房产经纪人考试培训 辅导资料 房产经纪人考试准考证打印  短信提醒

（责任编辑：xy）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页