房地产经纪人

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中国现行土地所有制

1.试分析当前我国土地征收制度的缺陷，并提出进一步改革的思路。

答：土地征收是指国家或政府为了公共利益的需要而强制取得农村集体土地并给予相应补偿的法律制度。我国当前土地征收制度的缺陷主要表现在以下三个方面：

（1）土地征收制度性缺陷：界定征收行为合法性的“公共利益”概念不明；土地征收立法仍有缺陷，如对征收行为的合法性审查尚未写入法律等。

（2）土地征收补偿存在问题：补偿方式的运用和补偿金额的分配存在问题。

（3）土地征收程序缺陷：土地征收权的行使缺乏约束，对土地被征收者的保护途径不足（参与度低、征收信息不透明、缺乏便捷的法律援助渠道等）。

改革思路如下：

（1）严格界定征地标准。

（2）完善立法体系。

（3）采用征地区片综合地价作为补偿的基本标准，建立普遍适用的补偿方式组合标准和实施细则。

（4）完善司法救济体系。

（5）加强现有公众参与和监督机制的完善与执行。

2.试述目前我国集体土地所有制存在的主要问题及其改革取向。

答：我国集体土地所有制存在的主要问题如下：

（1）集体土地所有权的主体模糊，造成主体虚位。

（2）集体土地所有权的权能不完全。土地所有权作为一种财产所有权，占有、使用、收益、处分是其主要权能。而我国集体土地所有权的权能却不完全。

（3）土地不能自由买卖。城市化进程中，由于农民没有土地所有权，不能对土地自由买卖，因此也就不能得到进入城市的准备资金，许多渴望到城市创业的人受到阻碍。而进入大中城市务工定居，则要放弃原土地的承包权，所以有些农民为了保留土地承包权而放弃在大中城市定居的机会。 采集者退散

土地集体所有制的改革涉及是否要坚持土地集体所有制，是否引入多种土地所有制形式等问题的讨论。新修订的《土地管理法》规定，农村土地属于集体所有。所以，目前土地集体所有制改革的主要方针是，要维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制。其理由如下：

（1）与现实国情和生产力的发展水平相适应。

（2）有利于维护政策的持续性和稳定性。

（3）有利于对土地的管理和控制。

闲置土地的处理

一、闲置土地的认定

闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；③法律、行政法规规定的其他情形。

二、闲置土地的处置方式

对于闲置土地的处置有下列方式：①延长开发建设时间，但最长不得超过1年；②改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；③安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；④政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；⑤政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；⑥土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择上述方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

三、征收土地闲置费

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

四、无偿收回土地使用权

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

依照规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。

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