房地产经纪人

房地产经纪人基本制度与政策案例题及答案解析

案例：某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。请回答以下问题：

1.下列关于W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，说法正确的是( )。

A.由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续

B.由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续

C.由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批

D.由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批

2、下列关于房地产估价机构进行房屋拆迁估价，表述正确的是()

A、拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”

B、拆迁估价时点一般为房屋拆迁合同签订之日

C、拆迁估价一般应当采用成本法

D、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可

3.下列关于W公司支付1800万元的土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费使用问题，表述正确的是( )。

A.土地补偿费归C村集体组织所有

B.地上附着物和青苗补偿费归C村集体组织所有

C.不需要统一安置的人员，补助费发放给个人

D.由C村集体组织安置的人员，安置补助费由C村集体经济组织管理和使用

4、W公司转让该项目给甲公司需办理的手续( )。

A.签订房地产开发项目转让合同

B.办理公证

C.办理土地使用权变更登记手续

D.到房地产开发主管部门办理备案手续

5.下列关于W公司转让该项目的条件，应包括( )。

A.应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金

B.应取得土地使用权证书

C.按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让

D.除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的20%以上

6.甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，应该( )。

A. 必须取得出让方的同意

B.必须取得市、县人民政府城市房产行政管理部门的同意

C.必须取得市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意

D.必须变更或重新签订出让合同并相应调整地价款

答案及解析：

[答案]A,AD,ACD,ACD,ABC,ACD

[解析]1.解析：征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，属于省级政府审批的范围。

2.解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁估价一般应当采用市场比较法。

3.解析：土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

4.解析：开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

5.解析：属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。

6.解析：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

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（责任编辑：中大编辑）

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