房地产经纪人

第三节 土地登记相关规定

一、土地登记的概念

土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，国有土地使用权包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

二、土地登记的种类

土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记。

(一)土地总登记

土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的

全面登记。

土地总登记首先由县级以上人民政府就土地登记区的划分、土地登记的期限、土地登记收件地点、土地登记申请人应提交的相关文件材料及需要通告的其他事项发布通告。然后，由国土资源行政主管部门对符合总登记要求的宗地予以公告。公告的主要内容包括：(1)土地权利人的姓名或者名称、地址;(2)准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限;(3)土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构;(4)需要公告的其他事项。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

(二)土地初始登记

土地初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。与国有建设用地使用权有关的初始登记有：

1.国有建设用地使用权初始登记

依法以划拨方式、出让方式、划拨方式转为出让方式、租赁方式、国有土地使用权作价出资或者入股方式、国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应持《土地登记办法》所要求的相关批准用地文件和相关证明材料，申请国有建设用地使用权初始登记。值得注意的是，依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人只有在付清全部国有土地使用权出让价款后，方可申请国有建设用地使用权初始登记。

2.土地抵押权登记

依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

3.地役权登记

在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役

权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

(三)土地变更登记

土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。包括：

1.国有建设用地使用权变更登记 无论以何种合法方式，致使国有建设用地使用权发生转移的，当事人均应持原国有土地使用证和相关的证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

2.土地抵押权变更登记

土地使用权在抵押期间，抵押人转让土地使用权或者土地抵押权因主债权被转让而转让的，当事人均应申请土地使用权变更登记。

3.地役权变更登记

已经设定地役权的土地使用权转移后，供役地权利人和需役地权利人应持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

4.土地用途变更登记

土地用途发生变更的，当事人应持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

5.土地其他变更登记

土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

(四)土地注销登记

土地注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

对依法收回的国有土地和因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的，可直接办理注销登记。

因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应在期限届满前15日内，持原土地权利证书，申请注销登记。

已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应在该土地抵押权、地役权终止之日起15日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

当事人未按照规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应责令当事人限

期办理;逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。

土地登记注销后，国土资源行政主管部门收回土地权利证书;确实无法收回的，应在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

(五)土地其他登记

土地其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

1.更正登记

更正登记分为下列两种情况：

(1)国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，应对更正登记结果进行公告。

(2)土地权利人或利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，均可以持相关证明材料申请更正登记。

2.异议记

异议登记是更正登记中发生的。土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

异议登记申请人应在异议登记之日起15日内起诉。如未起诉，或人民法院对其起诉不予受理，或人民法院对其诉讼请求不予支持，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可申请注销异议登记。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不予受理。

3.预告登记

预告登记发生在土地权利转让时，当事人签订转让协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。预告登记后，债权消灭或自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

4.查封登记

查封登记是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助

执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

在办理查封登记时国土资源行政主管部门需要注意下列几点：

(1)协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，如认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

(2)对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，依照执行查封的人民法院提交的法律文书，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

(3)土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

(4)两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，应为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封;查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。预查封的轮候登记参照上述轮候查封登记的规定办理。

(5)查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，应注销查封、预查封登记。

(6)对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

三、土地登记的一般程序

土地登记的一般程序为申请、受理、审查、记载于登记簿、发证。

(一)申请

土地登记应依照申请进行，但法律、法规另有规定的除外。

申请人申请土地登记，应根据不同的登记事项提交下列材料：(1)土地登记申请书;(2)申请人身份证明材料;(3)土地权属来源证明;(4)地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;(5)地上附着物权属证明;(6)法律法规规定的完税或者减免税凭证;(7)《土地登记办法》规定的其他证明材料。前款第(4)项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地

籍调查获得。

申请人申请土地登记，应如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

(二)受理

国土资源行政主管部门应根据下列情况决定是否受理：(1)申请登记的土地不在本登记辖区的，应当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请;(2)申请材料存在可以当场更正的错误的，应允许申请人当场更正;(3)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场或者在5日内一次告知申请人需要补正的全部内容;(4)申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应受理土地登记申请。国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

(三)审查

国土资源行政主管部门应对受理的土地登记申请进行审查，并按照规定在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，报经同级人民政府批准。

国土资源行政主管部门应自受理土地登记申请之日起20日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长10日。

(四)记载于登记簿

国土资源行政主管部门应根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿;根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

(五)发证

土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定。土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。

四、土地登记簿和土地权利证书

(一)土地登记簿　　土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应载明下列内容：

土地权利人的姓名或者名称、地址;(2)土地的权属性质、使用权类型、取 得时间和使用期限、权利以及内容变化情况;(3)土地的坐落、界址、面积、宗权不属此列)。正因为物权具有排他性，倘若外界无法知悉物权变动情况，则容易导致第三人遭受损害。二是因为物权是对世权，其义务人是不特定的任何人。物权的变动不仅仅是权利人个人的事，对于广大的社会公众来说，也都发生权利义务变动的后果。物权人只有以公开的方式将变动事实告知社会公众，才能使物权变动产生效力。物权公示的功能在于给社会公众一个判断标准，即没有公示就没有物权变动，以此判定物权归属，以维护交易安全。物权公示的方法，动产物权以占有为公示，不动产物权以登记为公示。对于不动产这些价值较高、较为重要的财产的权利变动必须在国家机关进行登记，以便于社会公众查阅。为发挥房

屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，2006年10月份原建设部颁布了《房屋权属登记信息查询暂行办法》，第一次系统、全面地对房屋权属登记信息查询作了规定，该办法自2007年1月1日起实施。

(三)《房屋权属登记信息查询暂行办法》的适用范围

《房屋权属登记信息查询暂行办法》适用于城市房屋权属登记机关已登记的房屋权属登记信息的查询。

房屋权属登记信息查询的范围

《房屋权属登记信息查询暂行办法》采取“分层次查询”的原则，区分不同的人群，对不同的登记信息规定了不同的查询范围：

(一)可以公开查询的信息

登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。具体包括：一是房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等;二是房屋权利状况，比如所有权人姓名或名称，他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。

(二)限制查询的信息

房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。

1·房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证;

2·房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证;

3·国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证;

4·公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证;

5·仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证;

6.涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，可以在国家安全、

军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。

房屋权属登记信息查询的程序

(一)查询人提出查询申请

查询人本人查询房屋权属登记信息的，应向房屋所在地的权属登记机关或者房屋档案管理机构提出查询申请，并填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号，以及需要查询的事项，出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。查询人要求查询限制查询的信息时，除了提交上述材料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件：

1.房屋权利人应提交其权利凭证;

2.继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料;

3.国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件;

4.公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证件;

5.仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关;

6.涉及国家安全、军事等需要保密的信息，应当提交国家安全、军事等机关同意查询的证明。

根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定，房屋权属登记信息既可以由单位个人自己查询，也可以委托他人查询。委托他人查询的，受托人除了提交本人查询所需要的资料外，还应当提交载明查询事项的授权委托书和受托人身份证明。

(二)查询机构提供查询

符合条件的查询申请，查询机构应及时受理查询人的查询要求，并按照查询人提出的查询事项提供查询服务。如果因特殊原因无法提供查询的或不能及时提供查询的，查询机构应向查询人说明理由。

(三)查询结果证明的出具

查询人要求出具查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证

五、土地登记资料公开查询

为规范土地登记资料的公开查询活动，保证土地交易安全，保护土地权利人的合法权益，国土资源部于2002年12月4日公布《土地登记资料公开查询办法》(以下简称《办法》)，自2003年3月1日起施行。该办法对土地登记资料公开查询的概念、范围、程序及对查询机关和查询人的要求都做了具体规定。

(一)土地登记资料公开查询的概念

土地登记资料，是指土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图;原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。

土地登记资料包含两部分内容，一是土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图;二是原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表

和地籍图。

土地登记资料公开查询，是指符合规定条件的单位和个人依法对国土资源行政主管部门在办理土地登记过程中形成的涉及土地权利人的有关登记资料进行查询的活动。

(二)土地登记资料公开查询的范围

土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料;土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料;国家安全机关公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

县级以上人民政府国土资源行政主管部门(以下简称查询机关)负责土地登记资料的公开查询工作。查询机关根据工作需要，可以委托有关单位具体承办土地登记资料的公开查询事务。查询机关应当逐步建立土地登记资料信息系统。

(三)土地权属登记信息的查询程序

1.查询人提出查询申请

查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申请表。查询人为法人或者其他组织的，还应当提交单位的证明文件。

查询原始登记资料的，除提交前款规定的材料外，还应当按照下列规定提交有关证明文件：

(1)土地权利人应当提交其权利凭证;

(2)取得土地权利人同意的单位和个人应当提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明;

(3)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。

单位和个人(以下简称查询人)查询土地登记资料，可以自己查询，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。委托他人查询的，应当出具授权委托书。

境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证。

2.查询机构提供查询

对符合《办法》规定的查询申请，查询机关应当当场提供查询;因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提供查询。

有下列情形之一的，查询机关可以不提供查询。但应当自收到查询申请之日起3日内将不提供查询的理由告知查询人：

(1)申请查询的土地不在登记区内的;

(2)查询人未能按照《办法》第七条的规定提交合法的证明文件或者证明文件不齐全的;

(3)申请查询的内容超出《办法》规定的查询范围的;

(4)法律、法规规定不提供查询的。

3.查询结果证明的出具

查询人可以阅读或者自行抄录土地登记资料。应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。

查询机关摘录或者复制的土地登记结果，查询人请求出具查询结果证明的，查询机关经审核后可以出具查询结果证明。查询结果证明应当加盖查询机关印章，并注明日期。查询结果证明复制无效。对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。

(四)对查询机关和查询人的要求

1.对查询机构的要求

(1)逐步建立土地登记资料信息系统;

(2)对符合规定的查询申请，查询机关应当及时提供查询服务。不能及时提查询服务或无法提供查询服务的，应向查询人说明理由;

(3)查询机关的工作人员不得存在徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的行为。

2.对查询人的要求

(1)查询人查询土地登记资料信息的，应按照《办法》规定提交相应的料，不提交资料或者提交资料不齐全的，查询机关可以不提供查询服务。

(2)查询人查询土地登记资料，应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。

(3)查询人在查询时应当保持土地登记资料的完好，不得对土地登记资料进行圈点、划线、注记、、涂改或者拆页，也不得损坏查询设备。

(4)查询人对涉及国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。

(5)查询人要按照规定承担查询土地登记资料所发生的费用。

复习思考题

1.简述《物权法》确定的不动产登记制度。

2.房屋权属登记包括哪几种?

32.哪些情况应申请注销登记?

4.简述房屋权属登记的程序和要求。

5.可以公开查询的房屋权属登记信息有哪些?

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（责任编辑：lqh）

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