中级经济师

房地产投资项目的现金流量

一、出售型房地产开发项目的现金流量

（一）出售型房地产开发项目的现金流入
出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流人也主要以房地产产品的销售收入体现。但在分析其现金流入时要注意*以下几点：
①由于在商品房销售中存在预售，所以要合理确定计算期内不同时点的商品房销售比例；
②由于一个房地产开发项目往往不只是单一种类的房地产产品，而是多种产品的组合，如有商业店铺、公寓、高层住宅、多层住宅，所以在确定不同时点的商品房销售比例时，还要确定不同类型房地产产品的销售比例；
③由于商品房的市场价格是处于动态变化中的，对各个不同时点、各类商品房的销售价格应进行动态预测。

（二）出售型房地产开发项目的现金流出
1、土地取得成本
(1)土地使用权出让金。
(2)城市基础设施建设费。
(3)征地拆迁补偿安置费。
(4)土地使用权取得税费

2、开发成本
(1)勘察设计和前期工程费
(2)建筑安装工程费
(3)基础设施建设费
(4)公共配套设施建设费
(5)开发期间税费

3、开发费用
(1)管理费用
(2)销售费用
(3)财务费用

4、销售费用
(1)营业税及附加
(2)其他销售税费

二、经营型房地产开发项目的现金流量

（一）经营型房地产开发项目的现金流入

（二）经营型房地产开发项目的现金流出
1、固定资产投资
2、经营成本

三、房地产置业投资项目的现金流量

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