中级经济师

1.市场法的适用对象

■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目

■ 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目

2.市场法的步骤

■ 搜集交易实例

■ 选取可比实例

■ 对可比实例的成交价格进行适当的处理

价格换算－建立价格可比基础

价格修正－进行交易情况修正

市场状况调整－进行交易日期修正

进行房地产状况修正

■ 求取比准0价格

3.搜集交易实例

■ 要求

内容完整、真实

数量上尽可能的多

■ 内容

交易实例房地产的状况

交易双方基本情况

成交日期

成交价格

付款方式

交易情况

4.选取可比实例

■ 可比实例选取的四方面要求：

可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目

交易类型与估价目的相同

成交日期与估价时点尽量接近

成交价格是正常价格或可修正为正常价格

■ 数量要求

3～10个为宜。

5.建立价格可比基础（五统一）

■ 统一房地产范围

■ 统一付款方式

■ 统一价格表示单位

■ 统一币种和货币单位

■ 统一面积内涵和单位

6.统一付款方式

■ 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清

■ A～P或是F～P的换算关系

7.统一币种和货币单位

■ 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价

■ 但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话，则采用估价时点的市场汇价

8.统一面积内涵和单位

■ 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

■ 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的

建筑面积下的单价×建筑面积

＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积

＝使用面积下的单价×使用面积

■ 根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。

9.税费的非正常负担正常价格＝卖方实际得到的价格＋应由卖方负担的交易税费

应由卖方负担的交易税费＝正常价格×应由卖方缴纳的税费比率

正常价格＝买方实际付出的价格－应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率

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（责任编辑：xy）

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