中级经济师

房地产投资项目可行性研究

第一节 房地产投资概述

考点一：房地产直接投资与间接投资的形式

1.房地产直接投资

按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。

2、房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业股票或债券、房地产投资信托基金等。

考点二：房地产投资的资金构成

(1)企业自有资金。

(2)预售收入。预售收入是我国目前房地产开发企业开发投资资金构成的重要组成部分。

(3)信贷融资。

(4)债券融资。

(5)利用外资。

(6)财政资金。

第二节 资金的时间价值及等值计算

考点一：名义利率和实际利率的换算公式

考点二：资金等效值及其计算

第三节 房地产投资项目的现金流量

考点一：出售型房地产开发项目的现金流量

出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其总

成本费用。

（一）出售型房地产开发项目的现金流入

出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销

售收入，其现金流入也主要以房地产产品的销售收

入体现。

（二）出售型房地产开发项目的现金流出

1．土地取得成本

(1)土地使用权出让金。

(2)城市基础设施建设费。

(3)土地房屋征收补偿费用。

(4)土地使用权取得税费。包括取得土地使用权的

契税和手续费等。

2．开发成本

(1)勘察设计和前期工程费。

(2)建筑安装工程费。

(3)基础设施建设费。是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。

(4)公共配套设施建设费。

(5)开发期间税费。是指房地产开发项目开发建设过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。一般包括市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。

3．开发费用

(1)管理费用。是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，例如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费等。

(2)销售费用。是指房地产营销中发生的支出，主要包括广告宣传推广费、销售代理费等。

(3)财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财务费用两部分。

①利息支出。包括建设投资借款利息（即长期借款利息）和流动资金借款利息。建设投资借款利息的计算公式为：

每年支付的利息=年初本金累计额×年利率 (6-26)

流动资金借款利息的计算公式为：

流动资金利息=流动资金借款累计金额×年利率 ( 6-27)

②其他财务费用。主要包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用

4．销售税费

(1)营业税及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

(2)其他销售税费。包括交易手续费等。

考点二：经营型房地产开发项目的现金流量

（一）经营型房地产开发项目的现金流入

经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金

收益、自营收入、房地产增值等方面。

（二）经营型房地产开发项目的现金流出

1．固定资产投资

2．经营成本

(1)人工费

(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费。

(3)绿化养护费。

(4)清洁卫生费。

(5)保安费用。

(6)办公费。

(7)固定资产折旧费。

(8)不可预见费。

(9)保险费。

(10)物业服务企业管理费和利润。

(11)法定规费。

(12)房产税。

考点三：房地产置业投资项目的现金流量

从现金流入看，购买型房地产置业投资项目与经 营型房地产开发项目基本相同，主要包括租金收 入、自营收入和转让收入。从现金流出看，购买型房地产置业投资

主要由购 买房地产的投资和运营期内的经营成本两部分组成。

第四节 房地产投资项目的财务报表

考点：房地产投资项目的财务报表分类和归属

房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报 表。基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表。辅助报表涉及面较广， 根据项目的不同情况，所需要的辅助报表也不完全一样，辅助报表主要有项目总投资估算表、项目经 营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

第五节 房地产投资项目经济评价指标和方法

考点一：房地产投资项目经济评价指标体系

考点二：动态盈利性指标及其计算

考点三：静态盈利性指标及其计算

考点四：清偿性指标及其计算（理解各种指标的计算公式）

第六节 房地产投资项目不确定性分析

考点一：不确定性分析包括的内容

不确定性分析包括：

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

3、风险分析。

考点二：盈亏平衡分析的公式计算及评价原则

考点二：敏感性分析的计算步骤和基本原理

考点三：房地产投资项目风险分析测度

第七节 房地产投资项目方案比选

考点一：计算期相同的互斥方案比选条件

①被比较方案的费用及效益计算口径一致

②被比较方案具有相同的计算期

③被比较方案现金流量具有相同的时间单位

考点二：计算期相同的互斥方案比选方法

（一）净现值比较法

当互斥方案的寿命期相同时，在已知各方案的收益和费用的前提下，直接计算出各方案的净现值，将这些净现值进行比较，以净现值最大的方案为最优方案。

（二）净现值率比较法

（三）差额投资内部收益率法：如果投资大的方案的年净现金流量减去投资小的方案的年净现金流量在差额投资内部收益率的折现下净现值等于0，那么意味着投资

的方案优于投资小的方案。

（四）差额净现值法：差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说相对效果。差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的。

第八节 房地产投资项目可行性研究报告

考点一：房地产投资项目可行性研究报告的结构

一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料6个部分。

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（责任编辑：xy）

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