中级经济师

11.价格指数

■ 定基价格指数（尾首相比）

估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数

■ 环比价格指数（连乘）

估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数（注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）

12.房地产价格变动率

■ 逐期变动率

在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数

■ 平均变动率

在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格× （1± 价格变动率×期数）

13.房地产状况调整的内容（三内容）

■ 区位状况调整

■ 实物状况调整

■ 权益状况调整

14.房地产状况调整方法

■ 百分率法

可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格

■ 差额法

可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格

15.三种修正的归纳

16.比准价格的求取

房地产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

17.房地产价格的综合方法

■ 每一个可比实例经过三种修正和调整后，都会相应在地得到一个价值

■ 将多个价值综合为一个价值的方法：平均数、中位数、众数

18.成本法的适用对象

■ 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产

■ 在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法

19.成本法的基本公式

■ 房地产价值=重新构建价格-折旧

20.新开发土地公式

■ 新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

新开发单宗土地的单价

21.新建房地产公式

■ 新建房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

■ 新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

22.旧房地产公式

■ 旧房地产价值=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

■ 旧建筑物的价值=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

23.重新购建价格的三大要点

■ 重新购建价格是在估价时点的价格

■ 重新购建价格是客观价格，不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费

■ 建筑物重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧。土地重新购建价格应是估价时点状况下的价格（土地无折旧）

24.重置价格

■ 是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

■ 材料技术和价格均为新

25.重建价格

■ 是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。形象地称为“复制”，用于有特殊保护价值的建筑物的估价

■ 材料技术用旧，价格用新，完全复制

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（责任编辑：xy）

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