中级经济师

房地产估价的市场法

一、市场法概述

市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取二一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适处理来求取被估价房地产价值的方法。
市场法的本质是以房地产的实际成价格为导向来求取房地产的价值。
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。
运用市场法估价一般分为以下四大步骤：①搜集交易实例。②选取可比实例。③对可比例的成交价格进行适当的处理。④求取比准价格。

二、搜集交易实例

①交易实例房地产的状况；②交易双方；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

三、选取可比实例

选取的可比实例应符合以下要求：①可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的咸度日期应尽量接近估价时点；④可比实的成交价格应尽量为正常价格。

四、监理价格可比基础

建立价格可比基础主要包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

五、交易情况修正

交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下方面：①利害关系人之间的交易。②急于出售或急于购买的交易。③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。④交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。⑤特殊交易方式的交易。⑥交易税费非正常负担的交易。

六、交易日期调整

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌三种情况。

七、房地产状况调整

房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。
房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。

八、求取比准价格

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