中级经济师

本文为2013年中级经济师考试房地产经济专业的备考必看知识点，希望本文能够帮助您更好的全面备考2013年经济师考试!!

第三节 房地产估价的收益法

一、收益法概述

概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(收益价格)

实质：

资金时间价值换算中的年值换算为现值(A～P)、终值折算为现值(F～P)

适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产

房地产价值的影响因素(收益法的角度)

未来净收益的大小

获得净收益期限的长短

获得净收益的可靠性

步骤

⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料

⑵ 预测被估价房地产的未来净收益

⑶ 求取报酬率

⑷ 选用适宜的收益法公式计算收益价格

二、 收益法的公式

(一) 最一般的公式

实质

F～P并求代数和

(二)收益年限有限年且其他因素不变的公式

实质

前提条件：(1)净收益每年不变为A;(2)报酬率不等于零为Y(当等于零时，V=A×n);(3)收益年限为有限年n。

公式的用途：

(1)直接计算房地产价格

(2)不同年限价格之间的换算

(3)比较不同年限价格的高低

(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整

1、直接计算房地产价格

2、不同年限价格之间的换算

已知V无穷，求V50、V70

V70=V无穷×K70

V50=V无穷×K50

已知V50,求V无穷,V40

V无穷=V50/K50

V40=V50×K40/K50

3、 比较不同年限价格的高低

(三)收益年限无限年且其他因素不变的公式(永续年值A～P)

实质

A～P，且永续年值 n～无穷

公式

P=A/i V=a/r

(四)净收益在未来的前若干年有变化的公式

条件

净收益在未来的前t(含t)年有变化，在t年以后无变化为A

收益年限N为无限

报酬率大于零

(五)预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式

三 、净收益的求取

1、 净收益的求取方法分类

基于租赁收入测算净收益-投资法

基于营业收入测算净收益-利润法

租赁收益优先原则

对于既有租赁收入又有营业收入的实例，优先通过租赁收入求取收益来估价。

2、基于租赁收入测算净收益

净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用

潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入

其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入

运营费用：维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其它资本或经营的收益

有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失

运营费用与会计上的成本费用的不同之处在于，运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税(四项)

运营费用率=运营费用/有效毛收入

3、 基于经营收入测算净收益

基于经营收入的测算与基于租赁收入测算的区别

潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入

要扣除归属于其他资本或经营的收益

四、报酬率的求取

1、报酬率的实质

投资回收与投资回报的区别

投资回收-所投入资本的回收，是保本

投资回报-投入资本回收后所获得的额外资金，及报酬或利润

报酬率的实质是=投资回报/所投入的资本

报酬率与风险成正相关

2、报酬率的求取方法

累加法

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠率

市场提取法

搜集同一市场上三宗以上类似房地产的净收益与价格资料求取报酬率

无限年期r=a/v

有限年期-用试算法

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（责任编辑：中大编辑）