中级经济师

业主和业主大会

一、业主

（一）业主的概念
业主是指房屋所有权人。
业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象，可以是个人、集体和国家。在实际中，具备业主身份的情况有三种：①房屋权属证书莉房屋登记簿记载的房屋所有权人；物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；③法律、法规规定的其他房屋所有权人。
（二）业主的权利
①安照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。②提议召开业主大会会议；并就物业管理的有关事项提出建议。③提出制定和修改管理规约；业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票权。⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权。⑥监督业主委员会的工作。⑦监督物业服务企业履行物业服务合同。⑧对物业共用部位；共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。⑩法律、法规规定的其他权利。
（三）业主的义务
①遵守管理规约、业主大会议事规则。②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。④按照国家有关规定缴纳专项维修资金。⑤按时缴纳物业服务费用。⑥法律、法规规定的其他义务。

二、业主大会

（一）业主大会的含义
（二）业主大会的筹备和成立
（三）由业主共同决定的事项
①制定和修改业主大会议事规则。②制定和修改管理规约。③选举业主委员会或者更换业主委员会成员。④选聘和解聘物业服务企业。⑤筹集和使用专项维修资金。⑥改建、重建建筑物及其附属设施。⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
（四）业主大会活动规则
1、定期会议和临时会议
2、业主代理人和业主代表人
3、业主大会的召开形势
4、业主大会决定事项的表决原则
5、业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救济

三、业主委员会

（一）业主委员会的性质和职责
（二）业主委员会的备案
（三）业主委员会委员的资格
 1．业主委员会委员的费恪条件
①本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。②遵守国家有关法律、法规。③遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。④热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。⑤具有一定的组织能力。⑥具备必要的工作时间。
2.业主委员会委员的资格终止
①因物业转让、灭失等原因木再是业主的。②无故缺席业主委员会会议连续三次以上的。③因疾病等原因丧失履行职责能力的。④有犯罪行为的。⑤以书面形式向业主大会提出辞呈的。⑥拒不履行业主义务的。⑦其他原因不宜再担任业主委员会委员的。
（四）业主委员会会议
（五）业主委员会与物业服务企业的关系
（六）业主委员会与居委会的关系

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