中级经济师

三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

（一）

某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的净租金收益如下表。 所示。银行贷款年利率为7%，国库券年利率为5%，投资者目标收益率为10%。

81．该投资项目的财务净现值是( )万元。

A．72.44 B．125.12 C．164.37 D．280.00 【答案】A

【解析】各年净现金流量折现到投资初期加和再减去初始投资。投资者目标收益率为10%大于银行贷款年利率为7%，因此折现时折现率选用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44万元

82．该投资项目的静态投资回收期是( )年。

A．3.56 B．4.00 C．4.17 D．5.00 【答案】A

83．该投资项目的财务内部收益率是( )。

A．10.00% B．14.88% C．20.00% D．31.20% 【答案】B

【解析】折现率为10%时净现值为72.44，选取折现率为15%时求取净现值为-2.22。内插法

求取财务内部收益率。=14.85%。

84．假如( )，该投资项目收益率将下降。

A．净租金收益减少 B．第5年与第2年的净租金收益调换 C．置业投资增加 D．通货膨胀率下降 【答案】AC

【解析】净租金收益减少收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。 第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。

（二）

房地产开发企业在对其开发的某商品住宅进行定价之前，对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别进行了测算和调研，得知该项目可租售面积的单位开发成本为6510元/㎡,4个代表性项目的售价范围为8900元/㎡～9100元/㎡。在此基础上，制定了下列价格策略：

(1)项目总体均价按照成本定价法确定，并参考市场价格，预期成本利润率取25%，销售税费率取9%。

(2)对于一次性付款的买家，给予总价5%的优惠；对于一次性购买2套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠。

(3)开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量30%的预期目标，则考虑适当提高价格优惠力度。

85．关于该商品住宅定价之前调研工作的说法，正确的为( )。

A．进行的调研为次级调研

B．调研方法是重点调查

C．调研对象选择采用的方法是随机抽样法

D．调研内容包括竞争项目调查

【答案】BD

【解析】进行的调研为非次级调研。调研对象选择采用的方法非随机抽样。

86．按照成本定价法计算，项目总体均价为（ ）元/㎡。

A．8900 B．8942

C．8971 D．9000

【答案】B

【解析】商品房单位价格：[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)=6510×（1+25%）÷（1-9%）=8942

87．制定的具体价格折扣策略为( )。

A．关系折扣 B．中间商折扣

C．现金折扣 D．数量折扣

【答案】CD

【解析】对于一次性付款的买家，给予总价5%的优惠，属于现金折扣；对于一次性购买2套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠，属于数量折扣。

88．若开盘后第一个月末能达到预期销售目标，可采取的具体方法为( )。

A．降低首付款比例，相应提高最后一次付款比例

B．分期付款时间往后推延一个月，各次付款比例不变

C．提高分期付款中间付款的比例，降低最后一次付款的比例

D．取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案】AB

【解析】AB有利于促销；CD不利于促销。

（责任编辑：xy）

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