中级经济师

本文为2013年中级经济师考试房地产经济专业的备考必看知识点，希望本文能够帮助您更好的全面备考2013年经济师考试!!

第十章 房地产估价方法

第一节 房地产估价的市场法

一、市场法概述

概念：选取一定数量的可比实例并将它们与被估价房地产进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。(比准价格)

理论依据

价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

适用对象

适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目;不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目

二、搜集交易实例

必须内容完整、真实

数量上尽可能地多

内容：

交易实例房地产的状况

交易双方

成交日期

成交价格

付款方式

交易情况

三、选取可比实例

可比实例选取的四方面要求：

⑴可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目

⑵交易类型与估价目的相同

⑶成交日期与估价时点尽量接近。

⑷成交价格是正常价格或可修正为正常价格

数量上3～10个为宜。

四、建立价格可比基础

五、交易情况修正

1、 交易情况修正的内涵

如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易情况修正。

2、 特殊交易情况(6种情况)

利害关系人之间的交易

急于出售或急于购买

双方或一方缺乏对市场行情的了解

双方或一方对交易房地产有偏好

交易方式特殊

交易税费非正常负担

3、 交易情况修正的方法

百分率法

可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格

差额法

可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格

4、税费的非正常负担

正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费

应由卖方负担的交易税费=正常价格×应由卖方缴纳的税费比率

正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费

应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率

解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的

六、交易日期调整

1、含义：将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格

变化趋势

平稳-可不进行交易日期修正

上涨

下跌

方法

价格指数

房地产价格变动率

【例题·单选题】【2007年真题】在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于(　)。

A.建立价格可比基础

B.交易情况修正

C.交易日期调整

D.房地产状况调整

【答案】C

2、价格指数

定基价格指数(尾首相比)

环比价格指数(连乘)

估价时点时的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数

3、房地产价格变动率

逐期变动率

在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数

平均变动率

在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)

七、房地产状况调整

1、含义

将可比实例房地产状况下的价格，调整为估价房地产状况下的价格

调整内容(三内容)

区位状况调整

权益状况调整

土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等

实物状况调整

2、思路

直接对比法(两者直接比较)

将可比实例房地产的状况与估价对象房地产的状况直接进行比较

间接对比法(引入一个第三者-标准房地产)

设定一种标准房地产，将可比实例房地产与估价对象房地产的状况分别与标准房地产相比，再进行间接比较

如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，则应对可比实例的成交价格进行减价调整;反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。

具体思路：(1)确定对被估价房地产这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素。(2)判定被估价房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与被估价房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。(3)将可比实例房地产与被估计房地产之间的差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。(4)根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

3、方法

百分率法

可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格

差额法

可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整额=可比实例在被估价房地产状况下的价格

八、求取比准价格

(一)比准价格的求取

市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整，经过交易状况修正之后，就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成正常市场价格;经过交易日期调整之后，就把可比实例在其成交日期时的价格变成了在估计时点时的价格;经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例的成交价格变成了被估价房地产在估价时点时的价值。

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

(1)交易情况修正系数：1/(1±S%)

(2)交易日期调整系数的修正：

价格指数有定基价指数和环比价格指数。

①采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数=可比实例估价时点的价格

②采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时价格指数=可比实例在估价时点的价格

③采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×(1±价格变动率)期数=可比实例在估价时点的价格

④采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价×(1±价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格

(3)房地产状况调整系数

(二)比准价格的综合方法

平均数

中位数

众数

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（责任编辑：中大编辑）