中级经济师

第一章 房地产经济基本理论

大纲要求：
通过本章内容的测查，了解应考人员是否掌握区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论等知识，提高应考人员把握房地产经济基

本规律的能力。

主要考点内容
（一）区位理论
区位的含义、特征和种类；房地产区位的含义，区位对房地产的重要性；区位理论的概念和主要的区位理论。
农业区位理论、工业区位理论和中心地理论中的基本概念，基本前提和主要内容。
同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容及其在房地产开发经营上的意义。

（二）供求理论
房地产需求和房地产市场需求的含义，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点

及其发生位移的情形。
房地产供给和房地产市场供给的含义，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形

。
房地产均衡价格的概念及其形成原理，房地产供求与价格关系的特殊性。

（三）地租地价理论
地租的概念，地租的本质；地价的概念，我国地价的内涵。
劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式。
级差地租、绝对地租和垄断地租的概念。
地价的本质，地租与地价之间的数量关系。

（四）城市化理论
城市的概念，城市与乡村的区别，城市的分类，城市的产生，城市发展演变的阶段。
城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展，逆城市化现象及其出现的

原因。
郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象。

内容：

第一节 区位理论

一、区位及区位理论
（一）区位的含义
（二）区位的特征
1、区位的综合性
2、区位的确定性
3、区位的层次性
4、区位的历史性
（三）房地产区位的含义
（四）区位理论的概念

二、农业区位理论
（一）杜能“孤立国”理论的前提条件
（二）杜能农业区位理论的主要内容
1、杜能区位理论的基本经济分析
2、杜能圈
3、杜能圈的修正模型

三、工业区位理论
（一）韦伯工业区位理论假设条件
（二）以运输成本定向的工业区位分析
（三）劳工成本影响工业区位趋向的分析
（四）集聚与分散因素影响工业区位的分析
1、集聚因素
2、分散因素

四、中心地理论

（一）中心地理论的基本概念：
中心地：区域内向其周围区域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。
中心地职能：由中心地提供的商品和服务。
中心性：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间大小。
需求门槛：某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买能力和服务水平。
商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

（二）克里斯塔勒的中心地理论
1、假设条件：
a研究的区域是一个均质平原
b有一个统一的交通系统
c厂商和消费者都是经济人
d平原上货物可以自由的向各方向流动
2、六边形市场区
3、市场等级序列

五、城市空间结构理论

（一）同心圆理论：伯吉斯于1925年总结出来的。
城市各功能用地以中心区为核心区共形成5个同心圆用地结构：
第一环带是中心商务区，
第二环带为过渡地带，
第三环带是工人住宅区，
第四环带是高级住宅区，
第五环带是通勤人士住宅区。

（二）扇形理论：霍伊特1935年创立。核心是各类城市主要用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形

发展。

（三）多核心理论：最先由麦肯齐于1933年提出，又被哈里斯和乌尔曼于1954年加以发展。哈氏和乌氏指出城市多核心的因素有四个：
1.某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性。
2.某些活动互补互利，自然集聚。
3.某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起。
4.高地价、高房租吸引较高级的使用而排斥较低级的使用。

（四）中心商务区土地利用模式：赫伯特和卡特进一步提出中心建筑面积指数比率概念。
墨菲、万斯和爱泼斯坦把CBD的土地利用空间结构分为4个圈层：
1.以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区。
2.以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区。
3.以办公为主的区域。
4.需要占用较大面积低价土地的商服活动区。

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