中级经济师

本文为2013年中级经济师考试房地产经济专业的备考必看知识点，希望本文能够帮助您更好的全面备考2013年经济师考试!!

第二节 房地产估价的成本法

一、成本法概述

概念：求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(积算价格)

理论依据

生产费用理论-商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定

适用对象

特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产。

步骤

⑴ 搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料

⑵ 估算重新购建价格

⑶ 估算折旧

⑷ 求取积算价格

二、成本法的公式(四大类)

成本法基本公式

积算价格=重新构建价格-折旧

新建房地产公式

新开发的房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

新开发土地公式

新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

旧房地产公式

旧房地产价值=土地重新购建价格﹢建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

旧建筑物的价值=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

三、重新购建价格的求取

1、重新购建价格的概念

重新购建成本是指假设在估价时点重新取得全新状况的被估价房地产所必要的支出，或重新开发建设全新状况的被估价房地产所必要的支出及应获得的正常利润。

2、三大要点

重新购建价格是在估价时点的价格

重新购建价格是客观价格，不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费

建筑物重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧。土地重新购建价格应是估价时点状况下的价格

3、 两大求取路径

整体法(房地结合)

将土地和建筑物视为一个整体，模拟开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法求取

独立法(房地分离)

将土地与房屋视为相对独立的部分，分别求取重新购置价格并相加

求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，采用市场法、基准地价修正法、成本法等估价方法求取其价格

求取建筑物的重新购建价格，是假设建筑物所在的土地已经取得，其它状况不变的情况下，在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用及税金和正常利润

4、 种类

重置价格

是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与被估价建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

重建价格

是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与被估价建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。形象地称为“复制”，用于有特殊保护价值的建筑物的估价

材料用旧，价格用新，完全复制

5、求取方法

单位比较法

每平方米成本，每个车位的成本等等，主要有单位面积法。

分部分项法

以独立构件或分部分项工程数量，乘以单位价格，然后相加

工料测量法

与编制建筑概算的方法相似，先估算工程量，分人工、材料、机械台班，再配上概(预)算定额单价和收费标准。

指数调整法：造价随时间变动。

6、折旧的概念

估价上的折旧是由于各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时市场价值与重新购建价格之间的差额。

7、折旧的种类

物质折旧

又称有形损耗，是指建筑物实体方面的老化、磨损、损坏所造成的价值的损失。主要有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存等

功能折旧

又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑物设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们消费观念的改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。

经济折旧

又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。

不利因素可能是经济因素(供给过量或需求不足)、区位因素(环境恶化，包括噪音、空气污染、交通拥挤等)，也可能是其他因素(政府政策变化、宏观调控措施等)。

经济折旧分为永久性的和暂时性的。

8、建筑物寿命的相关概念

寿命

自然寿命：竣工至不能使用

经济寿命：竣工至产生的收入小于运营费用之时

年龄

实际年龄：竣工至估价时点的日历年龄

有效年龄：估价时点显示的年龄

剩余寿命

剩余自然寿命：=自然寿命-实际年龄

剩余经济寿命：=经济寿命-有效年龄

四、建筑物折旧的求取

折旧的计算方法

年限法

成新折扣法

【年限法】

最主要的是直线法，直线法也是最简单、最普遍的折旧方法

计算年折旧额

D=(C-S)/N=[C(1-R)/N

D―年折旧额

C―建筑物的重新购建价格;

S―预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额。

N―经济寿命

R―残值率

有效年数为t年的建筑物折旧总额

Et=Dt=(C-S)t/N=C(1-R)t/N

建筑物的现值

V=C-Et=C-(C-S)t/N=C[1-(1-R)t/N]

【成新折扣法】

q为成新率

成新率=(经济寿命-有效年龄)/经济寿命

成新率=[1-(1-R)×t/N]×100%

建筑物现值=建筑物重新购建价格×成新率

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（责任编辑：中大编辑）