中级经济师

房地产估计的假设开发法

一、假设开发法概述

设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测被估价房地产开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
运用假设开发法估价一般分为六个步骤：①调查了解待开发房地产的状况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤预测开发所必要的支出及应获得酌正常利润；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

二、假设开发法的基本公式

假设开发法最基本的公式为：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—销售费用，-投资利息—销售税费-开发利润—取得待开发房地产的税费
按被估价房地产状况可具体细化如下：
1．求生地价值的公式。
(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式
(2)适用于将生地开发成熟地的公式
2．求毛地价值的公式
(1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式(2)适用于将毛地开发成熟地的公式
3．求熟地价值的公式
4．求在建工程价值的公式
5．求旧的房地产价值的公式

三、现金流量折现法和传统方法

现金流量折现法与传统方法主要有下列三大区别：
(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
(2)传统方法不考虑各项收人、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。
(3)奄传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

四、假设开发法计算中各项的求取

（一）开发经营期
（二）开发完成后的房地产价格
（三）扣除项目金额
（四）折现率

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