中级经济师

31. 假设开发法中的开发经营期的起点是( )的时间。

A.土地开始开发

B.房屋开始施工

C.开始租售开发完成后的房地产

D.取得估价对象

32. 某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为( )万元。

A.14.58

B.15.43

C.16.67

D.17.32

33. 采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是( )。

A.考虑了基准收益率

B.能显示投资回收期的长短

C.能在一定程度上反映投资效率高低

D.计算过程简单

34. 某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为l0%时，假设残值为零，则每年平均住房费用为( )万元。

A.5.34

B.6.45

C.7.26

D.8.O7

35. 某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为( )。

单位：万元

年份　0　1　2　3　4　5

现金流入 　300　300　300　300　300

现金流出　800　50　50　50　50　50

A.-7.5

B.66.3

C.147.7

D.225.0

36. 现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV(乙-甲)( )。

单位：万元

投资方案　初期投资　净收益

甲　2000　700

乙　4000　1200

A.大于100万元

B.等于零

C.小于零

D.等于100万元

37. 某房地产公司开发6000平方米的商业用房供出租用，总开发费用为3000万元，毛租金为100元/平方米·月，出租费用为毛租金收入的20%.假设该类项目的投资收益率为15%，收益年期无限，则该项目的投资利润率为( )。

A.28.0%

B.30.2%

C.32.4%

D.36.7%

38. 某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为( )平方米。

A.14 300

B.16 000

C.20 000

D.21 500

39. 对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益( )。

A.随安全度增加而增加

B.随安全度增加而减小

C.随安全度减少而减少

D.不受安全度影响

40. 在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是( )。

A.资本结构的变化对未来收益产生影响

B.市场研究与项目评估分析和预测的准确性

C.承包商对项目控制与管理能力

D.通货膨胀及不可预料事件的发生

41. 房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为 ( )。

A.经营风险

B.业务风险

C.财务风险

D.流动性风险

42. 采用分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的风险称为( )。

A.经营风险

B.信用风险

C.财务风险

D.业务风险

43. 某房地产公司经营一餐馆，年经营收入为300万元，经营支出为l50万元，所得税税率为20%。经营四年后转售，预计经营期内年平均通货膨胀率为3%，年折旧费为50万元，则按不变价格计算，第四年的实际税后净现金流量为( )万元。

A.128.88

B.132.54

C.141.63

D.146.86

44. 房地产投资风险中的静态风险，可通过( )加以避免。

A.经营者自身努力

B.加强对投资项目的评估

C.减少判断失误

D.投保的方式

45. 房地产开发项目要获取立项和建设执照，需要向城市规划管理部门、土地管理部门、建设管理部门等报送项目( )。

A.财务报告

B.可行性研究报告

C.市场分析报告

D.运营报告

（责任编辑：xy）

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