二级注册建筑师

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工程建设其他费用的构成

工程建设其他费用是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和。该费用应列入建设项目总造价或单项工程造价。

工程建设其他费用，按其内容大体可分为三类。第一类为土地使用费，由于工程项目固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用;第二类是与项目建设有关的费用;第三类是与未来企业生产经营有关的费用。

(一)土地使用费

土地使用费是指建设项目通过划拨或土地使用权出让方式取得土地使用权，所需土地征用及迁移的补偿费或土地使用权出让金。

1土地征用及迁移补偿费

土地征用及迁移补偿费，指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权.依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的20倍，土地年产值则按该地被征日前三年的平均产量和国家规定的价格计算，内容包括：

(1)土地补偿费。征用耕地(包括菜地)的补偿标准，为该耕地年产值的3。6倍。具体补偿标准，由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内制定。征用园地、鱼塘、藕塘、苇塘、宅基地、林地、牧场、草原等的补偿标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定。征用无收益的土地，不予补偿。

(2)青苗补偿费和征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定。征用城市郊区的菜地时，还应按照有关规定向国家缴纳新菜地开发建设基金。

(3)安置补助费。征用耕地、菜地的，每个农业人口的安置补助费为该地每亩年产值的2—3倍，耕地的安置补助费最高不得超过其年产值的10倍。

(4)缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按征地工作量大小，视不同情况，在1%到4%幅度内提取。

(5)征地动迁费。包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费，搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等。

(6)水利水电工程水库淹没处理补偿费。包括农村移民安置迁建费，城市迁建补偿费，库区工矿企业、交通、电力、通信、广播、管网、水利等的恢复、迁建补偿费，库底清理费，防护工程费，环境影响补偿费用等。

以上费用均按工程所在地省、市、自治区人民政府颁布的土地管理有关规定及费用标准计算。

2.土地使用权出让金

土地使用权出让指建设项目通过土地使用权出让方式取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定支付的土地使用权出让金。这部分投资形成项目的无形资产。

城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。

(1)协议方式是由用地单位申请，经市政府批准双方洽谈具体地块及地价.适用于市政工程、公益事业用地及机关部队和需要重点扶持、优先发展的产业用地;

(2)招标方式是用地单位在规定期限内投标，市政府根据投标报价、规划方案以及企业信誉综合考虑、择优而取，适用于一般工程建设用地;

(3)公开拍卖是在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得，这完全是由市场竞争决定。适用于盈利高的行业用地。

总之，目前土地使用费主要包括：

1)农用土地征用费。由土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费、青苗补偿费、地上建筑物补偿费、耕地占用税、征地和土地管理费以及土地开发费等组成，并按补征用土地的原用途给予补偿。

2)取得国有土地使用费。包括土地使用权出让金，城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费等。

(二)与项目建设有关的其他费用

l建设单位管理费

建设单位管理费指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。内容包括：

(1)建设单位开办费

指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等的购置费用。这部分费用将形成项目的递延资产。

(2)建设单位经费

包括工作人员的基本工资、工资性津贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。不包括应计人设备、材料预算价格的建设单位及保管设备材料所需的费用。

上述两项费用之和为建设单位管理费，其计算公式为：

建设单位管理费 =所有的单项工程费×建设单位管理费率

=所有的(建安工程费+设备费)×费率

建设单位管理费率按照建设项目的不同性质、不同规模确定。有的建设项目按照建设工期和规定的金额计算建设单位管理费。

2勘察设计费

勘察设计费指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告、设计文件等所需的费用，内容包括：

(1)编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价以及为编制上述文件所进行的勘察、设计、研究试验等所需费用;

(2)委托勘察、设计单位进行初步设计、技术设计、施工图设计、概预算编制等所需的费用;

(3)在规定的范围内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需的费用。

上述费用均按国家颁布的收费标准计算。勘察费一般民用建筑六层以下的按3～5元/平方米建筑面积计算，高层建筑按8～10元/平方米建筑面积计算。工业建筑按10~12元/平方米建筑面积计算。

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