初级会计师

4.与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点：

(1)外商投资房产地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。

(2)房地产开发企业规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。

非房地产开发企业印花税可单独扣除。

5，财政部确定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。次优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。

6.旧房及建筑物的扣除金额

(1)按评估价格扣除(单选)

旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

7.计税依据的特殊规定(了解)

非直接销售和自用房地产收入的确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,应缴纳土地增值税。 来源:考试

五、土地增值税的税率与应纳税额的计算

(一)土地增值税税率

我国土地增值税税率设计的基本原则是：增值额大的多征，增值额小的少征，无增值额的不征。

六、土地增值税税收减免

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

(三)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

(四)自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税

七、土地增值税纳税申报程序、纳税清算、纳税地点

(一)土地增值税纳税申报程序

(二)土地增值税纳税清算

1.土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。

2.土地增值税的清算条件

(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

③直接转让土地使用权的。

(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

④省税务机关规定的其他情况。

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