初级会计师

本文主要介绍2012年会计职称初级会计职称考试经济法基础辅导专题二(7),希望本文能够帮助您更好的全面了解2012年会计职称考试的相关重点!!

第七节 土地增值税法律制度

一、土地增值税的概念(了解)

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

二、土地增值税的纳税人(了解)

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。

三、土地增值税的征税范围(重点掌握)

(一)条件：

1.转让的土地使用权是不是国有;

2.产权是否变更;

3.是否有经济利益的流入。

(二)征税范围的特殊规定(多选)

1. 房地产的出租

房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。房产赠与，赠与者没有经济利益的流入，不征;继承，被继承人没有经济利益的流入，不征;公益性捐赠，不征。

2. 以房地产进行投资、联营

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

3.房地产的交换

企业之间互换房产，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

4.房地产开发企业开发的部分房产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生变动，不征收土地增值税。(判断)

5.合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

6.房地产的抵押

对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

7. 企业兼并转让房地产，

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

8.房地产的代建行为

对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

四、土地增值税的计税依据

(一)应税收入(了解)

(二)扣除项目

首先判断纳税人：

1、房地产开发企业，五项费用扣除;

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部确定的其他扣除项目。

2、非房地产开发企业，四项费用扣除：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用;

(4)与转让房地产有关的税金。

3、从事旧房交易的纳税人，三项费用扣除：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)评估价格;

(3)相关税费。

1.取得土地使用权所支付的金额包括一下两方面的内容：(多选)

(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。地价款的确定有三种方式：如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，必须按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

2.房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用(重点掌握)

在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别以下两种扣除：

(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按 1、2项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)计算的金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

(2)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按 1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

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（责任编辑：xll）