初级会计师

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第五章　其他相关税收法律制度

第一节　房产税法律制度

一、房产税的概念

房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。

二、房产税的纳税人与征税范围

(一)房产税的纳税人：是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人。

1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人;产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人;

2.产权出典的，承典人为纳税人;

提示：房产出租的，由房产产权所有人(出租人)为纳税人。

3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人;

4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人;

5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人按房产余值代为缴纳房产税。

提示：(1)纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

(2)涉外企业、单位和个人等在内地拥有的房产，也要缴纳房产税。

(3)房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。

(二)房产税的征税范围

1.从地理位置上：房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。

2.从征税对象上：指房屋。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。

三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

(一)房产税的计税依据

房产税的征收方式分为从价计征和从租计征两种。

1.从价计征：房产余值为计税依据。

计税余值=房产原值×(1-10%～30%)

(1)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

提示：自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

(2)房屋附属设备和配套设施的计税规定：

①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

(3)投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

提示：对融资租赁的房屋：以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

(4)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税：由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。

提示：①自营的依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;②出租房产的，按照租金收入计征。

2.从租计征

房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。

(二)房产税的税率

1.从价计征：税率为1.2%。

2.从租计征： 税率为12%;对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

(三)房产税的计算(重点)

1.两种计税方法

(1)从价计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。

(2)从租计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。

四、房产税的税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

提示：对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。

6.经财政部批准免税的其他房产：

(1)毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税;

(2)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税;

(3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。

提示：但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税;

(4)对高校后勤实体免征房产税;

(5)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税;

(6)老年服务机构自用的房产免征房产税;

(7)对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税;

(8)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

五、纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限

(一)纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

(二)纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

(三)纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

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