初级会计师

本文主要介绍2012年会计职称初级会计职称考试经济法基础辅导土地增值税法律制度,希望本文能够帮助您更好的全面了解2012年会计职称考试的相关重点!!

第七节　土地增值税法律制度

特点：在房地产转让环节征收;以房地产转让实现的增值额为计税依据;征税范围比较广;采用扣除法和评估法计算增值额;实行超率累进税率。

一、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称“转让房地产”)并取得收入的单位和个人。

二、土地增值税的征税范围(重点)

①转让的土地使用权必须是国有的 注意：对出让国有土地的行为不征税; 未经国家征用的集体土地不得转让，也不应纳入土地增值税的征税范围。 ②土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权必须发生转让 ③必须取得转让收入 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。 注意：不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

三、土地增值税的计税依据

土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额

1.转让房地产取得的收入：包括货币收入、实物收入和其它收入

2.确定增值额的扣除项目

第一种情况：转让新建房产可以扣除的项目：

(1)取得土地使用权所支付的金额

(2)房地产开发成本

包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

(3)房地产开发费用

它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。具体情况：

纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

(4)与转让房地产有关的税金

营业税5%，城市维护建设税(7%、5%、1%)，印花税0.5‰。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。

房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。

(5)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

计算时注意分步骤列式计算，第一步，确定应税收入;第二步，确定扣除项目;第三步，计算土地增值额;第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数;第五步，计算应纳税额。

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（责任编辑：xll）

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