初级会计师

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2012初级会计职称《初级会计实务》  讲义第一章(23)

(三)公允价值模式的投资性房地产会计处理

1.外购的投资性房地产

外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

2.自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：

借：投资性房地产——成本

贷：在建工程外

开发成本

3.投资性房地产的后续计量

投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。

(1)投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

(2)取得的租金收入，会计处理为：

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

4.处置投资性房地产时，会计处理为：

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

同时：

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

【例题】甲公司为房地产开发企业，采用公允价值模式计量投资性房地产。不考虑营业税的费用。有关资料如下：

(1)2009年1月1日甲公司与AS公司签订协议，将开发完成的写字楼出租给AS公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2009年1月1日为租赁期开始日，2011年12月31日到期。

该写字楼的造价为9000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。

(2)2009年12月31日该投资性房地产的公允价值为12000万元。

(3)2010年12月31日该投资性房地产的公允价值为17000万元。

(4)2011年12月31日租赁协议到期。甲公司与该公司达成协议，该写字楼的出售，价款为20000万元。

『正确答案』

(1)编制2009年1月1日转换日与房地产的有关会计分录。

借：投资性房地产——成本 9000

贷：开发成本 9000

(2)编制收到租金的相关会计分录。

借：银行存款 500

贷：其他业务收入 500

(3)编制2009年12月31日调整投资性房地产的会计分录。

借：投资性房地产——公允价值变动 3000

贷：公允价值变动损益 3000(12000-9000)

(4)编制2010年12月31日调整投资性房地产的会计分录。

借：投资性房地产——公允价值变动 5000

贷：公允价值变动损益 　5000(17000-12000)

(5)编制2011年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录。

借：银行存款 　20000

贷：其他业务收入 　20000

借：其他业务成本 　17000

贷：投资性房地产——成本 9000

投资性房地产——公允价值变动 8000

借：公允价值变动损益 8000

贷：其他业务成本 8000

(四)投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

第七节　无形资产及其他资产

考点一：无形资产

(一)无形资产的内容

无形资产核算内容，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等，不包括商誉。

(二)无形资产的取得

无形资产应当按照成本进行初始计量。

1.外购无形资产。外购无形资产的成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。其中，直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出包括使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等，但不包括为引入新产品进行宣传发生的广告费(计入销售费用)、管理费用及其他间接费用，也不包括在无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。

【例题】甲公司购入一项专利技术，购买价款1000万元、相关税费20万元，为使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用70万元、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用10万元。专利技术的入账价值为(　)。

A.102 　B.1090

C.1080 D.1100

『正确答案』D

2.自行研究开发无形资产。

(1)对于企业自行研究开发项目，应当区分研究阶段与开发阶段分别进行核算

研究阶段的支出应当在发生时全部计入当期损益;开发阶段的支出满足资本化条件时计入无形资产的成本。无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时作为管理费用，全部计入当期损益(管理费用)。

【例题】企业无法可靠区分研究阶段和开发阶段支出的，应将其所发生的研发支出全部资产化计入无形资产成本。(　)

『正确答案』×

『答案解析』研发支出如果无法区分研究阶段和开发阶段，则发生的支出应该全部费用化处理，通过“管理费用”科目核算。

(2)内部研发形成的无形资产的成本

包括开发该无形资产时耗费的材料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使用的其他专利权和特许权的摊销、计提专用设备折旧，以及按照借款费用的处理原则可以资本化的利息支出。

值得说明的是，内部开发无形资产的成本仅包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总和，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入当期损益的支出不再进行调整。

 

 

(3)会计核算

①企业自行开发无形资产发生的研发支出，无论是否满足资本化条件，均应先在“研发支出”科目中归集，期末，对于不符合资本化条件的研发支出——费用化支出，转入当期管理费用;符合资本化条件但尚未完成的开发费用，继续保留在“研发支出——资本化支出”科目中，待开发项目完成达到预定用途形成无形资产时，再将其发生的实际成本转入无形资产。

借：研发支出——费用化支出【不满足资本化条件的】

研发支出——资本化支出【满足资本化条件的】

贷：原材料

银行存款

应付职工薪酬

累计摊销

累计折旧等

②期(月)末，应将“研发支出——费用化支出”科目归集的金额转入“管理费用”科目

借：管理费用

贷：研发支出——费用化支出

③研究开发项目达到预定用途形成无形资产

借：无形资产

贷：研发支出——资本化支出

【例题】A公司为一项新产品专利技术进行研究开发活动。2010年发生业务如下：

(1)2010年1月研究阶段发生费用15万元，以银行存款支付。

『正确答案』

借：研发支出——费用化支出 15

贷：银行存款 　15

月末：

借：管理费用 　15

贷：研发支出——费用化支出 15

(2)2010年2月在开发过程中发生其他材料费40万元、职工薪酬10万元，以及其他费用30万元，合计80万元，其中，符合资本化条件的支出为50万元。

『正确答案』

借：研发支出——费用化支出 30

——资本化支出 50

贷：原材料 40

应付职工薪酬 　10

银行存款 　30

月末

借：管理费用 　30

贷：研发支出——费用化支出 30<

（责任编辑：xll）