初级会计师

本文主要介绍2012年会计职称初级会计职称考试经济法基础知识第五章其他相关税收法律制度第七节土地增值税法律制度预习讲义，希望本文能够帮助您更好的全面了解2012年会计职称考试的相关重点!!

第七节 土地增值税法律制度

一 、土地增值税的征税范围

1、一般规定

(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

【说明】不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”;(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

【相关链接 1 】 单位将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，应缴纳营税，纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

【相关链接 2 】个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营税：(1)离婚财产分割;(2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、孙子女、兄弟姐妹;(3)无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人;(4)屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、特殊规定

(1)以房地产进行投资、联营

①以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

②以土地(房地产)作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

【相关链接 1 】以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税;在投资后转让其股权的，也不征收营业税。

【相关链接 2 】以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税;收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

【注意】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。

(3)房地产的交换

房地产的交换，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对“个人之间”互换“自有居住用”房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

【注意】交换房屋时，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

(4)合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

【相关链接】单位将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，其销售行为按销售不动产缴纳营业税。

(5)房地产的出租

房地产的出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押

对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

(7)企业兼并转让房地产

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为

代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

(9)房地产的重新评估

国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

(10)土地使用者处置土地使用权

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地的过程中是否与对方当事人办理了土地使用权权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

二、土地增值税的计算

(一)计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

1、应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、新建房地产的扣除项目金额

(1)取得土地使用权所支付的金额

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

(2)房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

2012年会计职称考试经济法预习讲义第三章汇总

（责任编辑：xll）