初级会计师

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第五章 其他相关税收法律制度

一、房产税法律制度

★ 历年真题回顾

【例题1·判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。(

[答案]√

[解析]房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。

【例题2·单选题】某企业一幢房产原值600000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%。根据房产税法律制度的规定，该房产年度应缴纳的房产税税额为( )元。

A.9360 B.7200 C.5040 D.2160

[答案]C

[解析]应纳房产税税额=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)。

【例题3·判断题】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。( )

[答案]√

【例题4·单选题】某企业2008年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。根据房产税法律制度的规定，该企业2008年度应缴纳的房产税税额为( )万元。

A.18 B.33.6 C.42 D.48

[答案]C

[解析]应纳房产税=5000×(1-30%)×1.2%=42(万元)。

【例题5·单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥(竣工)验收手续，4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，甲公司对此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是( )。

A.2009年12月 B.2010年1月

C.2010年2月 D.2010年4月

[答案]C

[解析]纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之“次月”起，缴纳房产税。

房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。

(一)纳税人和征税范围

(二)应纳税额的计算

1.一般规定

2.房屋原值(而不是净值)的确定

(1)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施(如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线;电梯、过道、晒台等)。

(2)凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

3.投资联营的房产

(1)对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的(真投资)，按房产余值作为计税依据计缴房产税。(由被投资方交)

(2)对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的(假投资)，实际上是以联营名义取得房屋租金，应当依法以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。(由投资方/产权人交)

4.融资租赁房屋：从价计征(由承租方交)

5.居民住宅区内业主共有的经营性房产

(1)从2007年1月1日起，对居民住宅内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。

(2)自营房产的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。

(3)出租房产的，按照租金收入计征。

(三)税收优惠

1.非营利性机构“自用”房产

(1)国家机关、人民团体、军队“自用”的房产免征房产税。

(2)由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

(4)对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。

(5)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。(经财政部批准)

(6)老年服务机构自用的房产免征房产税。(经财政部批准)

2.个人所有“非营业用”的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

【相关链接】个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

4.纳税人因房屋大修导致连续停用“半年以上”的，在房屋大修期间免征房产税。

5.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律“免征”房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的“次月”起，照章纳税。

6.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

(四)征收管理

1.纳税义务发生时间

(1)纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营“之月”起，缴纳房产税。

(2)纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

(3)纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

(4)纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

(5)纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

(6)纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

(7)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

[解析]自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的“当月末”。

2.纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

3.纳税期限

房产税实行“按年计算、分期缴纳”的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(五)典型小计算分类举例

1.原值与净值相区分的小计算

【案例】甲企业2010年度自有生产用房产一处，原值3000万元，已提折旧500万元，当地政府规定扣除比例为30%;房产税的计算与房产原值及扣除比例相关，与已提折旧(净值)无关;本案中，甲企业2010年度应纳房产税税额=3000×(1-30%)×1.2%=25.2(万元)。

2.结合纳税人的小计算

【案例】甲企业有三处房产，其中一处自用于生产经营(原值20万元)，一处已于去年出租给乙企业，租期3年，每月收取租金1万元，最后一处于2010年1月1日出典给丙企业，取得出典款12万元，当地政府规定的扣除比例为30%;本案涉及自用、出租和出典三种不同的情况，值得注意的是，出租和出典的纳税义务人不同，出租由出租方纳税，出典由承典人纳税;因此，本案中甲企业应当缴纳的房产税税额=20×(1-30%)×1.2%+1×12×12%=1.608(万元)。

3.年度内分段采用不同计税方法并结合纳税义务发生时间的小计算

【案例】王某2010年6月15日将一处经营性房产出租(原值200万元)，月租金为5000元，当地政府规定的扣除比例为30%;本案涉及两个考察点：(1)该房产年内用途发生改变，应当分段采用两种计税方法，(2)出租房产应自交付出租房产之次月起，缴纳房产税;2010年王某应纳房产税税额=200×(1-30%)×1.2%÷2+5000÷10000×6×12%=1.2(万元)。

4.结合税收减免规定的小计算

【案例】刘某有两处房产，一处自己居住(原值80万元)，另一处已经于2009年8月份出租给张某居住，月租金2000元(与市价相当)，租期两年，当地政府规定的扣除比例为30%;本案涉及两项特殊规定：(1)个人所有的非营业用房产免征房产税，(2)个人按市场价格出租的居民住房，用

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