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投资性房地产的定义、特征与范围

一、投资性房地产的定义及特征

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值的房地产。房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物，也叫不动产;地产就是土地，准确地说，是土地使用权。企业的厂房是固定资产，厂房下面的土地是无形资产。

房地产可以分为两类：一类是自己使用的，作为固定资产和无形资产来核算;另一类是用于出租的，作为投资性房地产核算。

二、投资性房地产的范围

(一)已出租的土地使用权

1.出让或转让所得;2.租赁协议。

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权

1.管理当局书面决议;2.闲置土地除外。

(三)已出租的建筑物

1.拥有产权;2.租赁协议;3.辅助服务不重大。

注：持有增值的房产不是投资性房地产，而是固定资产。

投资性房地产的范围

投资性房地产一共就有三种：其中，第二种持有增值的土地一般比较少见，所以，投资性房地产，主要就是指已出租的房地产。

不属于投资性房地产的项目，除了自用房地产外，还有一种：作为存货的房地产，即房地产公司开发的商品房和土地。

如果一栋楼一部分自用，一部分出租，那么要分别确认;如果分不清楚的，就统一作为固定资产。

投资性房地产的确认与初始计量

一、投资性房地产的确认与初始计量

(一)外购投资性房地产的确认与初始计量

1.已出租的土地使用权：租赁期开始日

2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日

3.已出租的建筑物：租赁期开始日

没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产(简便起见，无形资产略，下同)，租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。外购投资性房地产的初始计量，比照固定资产。

(二)自行建造投资性房地产的确认与初始计量

自行建造的房地产，只有在建造完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值(二者缺一不可)，才能确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，包括土地开发费、建筑成本、资本化借款费用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用权分别确认为两项不同的投资性房地产。

可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的后续支出

符合确认条件的后续支出，予以资本化，比照固定资产的资本化后续支出(如更新改造);但是，进入更新改造过程后，并不通过“在建工程”科目核算，而将其账面价值转入“投资性房地产(在建)”科目。

不符合确认条件的后续支出，计入“其他业务成本”，比照固定资产的费用化后续支出(如日常修理)。

投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。即，一家企业一个时点，只能存在一种计量模式，不能一部分房地产采用成本模式计量，而另一部分房地产采用公允价值模式计量。

一、成本模式

二、公允价值模式

采用公允价值模式有两个条件：(1)所在地有活跃市场;(2)市场价格可以获得。

公允价值的确定顺序：(1)市场公开报价;(2)最近类似价格;(3)现金流量现值。

公允价值模式下，投资性房地产既不计提折旧，也不计提减值，期末按公允价值计量，确认公允价值变动损益。“投资性房地产”科目下设“成本”和“公允价值变动”等两个明细科目。

三、投资性房地产后续计量模式的变更

计量模式的变更，是指成本模式计量改为公允价值模式，但是，公允价值模式计量不能改为成本模式计量。另外，成本模式计量改为公允价值模式计量时，应该将企业所有投资性房地产均进行改变，不能只改变部分房地产的计量模式。

投资性房地产后续计量模式的变更，属于会计政策变更，应该采用追溯调整法处理。

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