初级会计师

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专题四　房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、资源税

一、房产税法律制度

(一)房产税的纳税人与征税范围

1.纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

2.涉外企业、单位和个人等在内地拥有的房产，也要缴纳房产税。

3.房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。

4.房产税的征税范围

(1)从地理位置上：房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。

(2)从征税对象上：指房屋。　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。

(二)房产税的计税依据

1.从价计征：房产余值为计税依据。计税余值=房产原值×(1-10%～30%)

(1)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

(2)房屋附属设备和配套设施的计税规定：

①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

(3)投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

提示：对融资租赁的房屋：以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

(4)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税：由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。

2.从租计征;房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。

(三)房产税的计算(重点)

(四)房产税的税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

提示：对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

(五)房产税纳税义务发生时间

(1)纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税;(2)纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税;(3)纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税;(4)纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税;(5)纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税;(6)纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税;(7)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税;(8)自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

提示：(一)城镇土地使用税纳税义务发生时间

(1)纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税;(2)纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税;(3)纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税;(4)以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税;(5)纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;(6)纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

总结：(1)只有第5种情况是特殊的，其余都是从“之次月” 起缴纳城镇土地使用;(2)纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。所以选项A的表述不正确。

(二)资源税纳税义务发生时间

1.纳税人销售应税产品采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同规定的收款日期的当天。

2.纳税人销售应税产品采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天。

3.纳税人销售应税产品采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

4.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。

5.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或者开具应支付或应支付货款凭据当天

(三)营业税纳税义务发生时间

1.营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

提示：取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

2.纳税人转让土地使用权、销售不动产、提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3.纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

5.纳税人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

二、城镇土地使用税

(一)城镇土地使用税的纳税人

1.城镇土地使用税对外商投资企业、外国企业同样征收。

2.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳;

3.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳;土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;

4.土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。

(二)征税范围

1.凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。

2.自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

(三)城镇土地使用税的计税依据、税率和应纳税额的计算

1.计税依据：纳税人“实际占用”的土地面积。

2.城镇土地使用税的税率：有幅度的差别税额(定额税率)。

每平方米土地年税额规定如下：(1)大城市1.5元至30元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

提示：(1)每个幅度税额的差距为20倍。

(2)经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

3.城镇土地使用税年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额

三、印花税法律制度

(一)印花税的纳税人

1.立合同人：是指合同的(双方)当事人，即对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，不包括合同的担保人、证人和鉴定人。

提示：签订合同、书立产权转移书据的各方当事人都是印花税的纳税人。

2.在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。

(二)征税范围

1.经济合同类

购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同。关注以下具体内容：

(1)购销合同中：

①纳税人以电子形式签订的上述各类应税凭证按规定征收印花税

②对发电厂与电网之间、电网与电网之间签订的购售电合同，按购销合同征收印花税。

提示：电网与用户之间签订的供用电合同不征印花税

(2)建筑安装工程承包合同中：包括建筑、安装工程承包合同的总包合同、分包合同和转包合同。

(3)财产租赁合同中：不包括企业与主管部门签订的租赁承包合同。

(4)借款合同中：不包括银行同业拆借;

提示：融资租赁合同属于借款合同。

(5)技术合同

①技术转让合同：包括专利申请

（责任编辑：xll）