初级会计师

三、征税范围
1、征税范围的一般规定：
（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税；
（2）土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；
（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
2、征税范围的具体和特殊规定（易出单选题、多选题）
征收土地增值税 不征收土地增值税
（1）转让国有土地的行为；
（2）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的；
（3）对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税；
（4）以房地产与另一方的房地产进行交换（单位之间）；
（5）合作建房建成后转让；
（6）以房地产抵债而发生房地产权属转让；
（7）土地使用者处置土地使用权。
 
  （1）出让国有土地的行为；
（2）继承、赠与等方式无偿转让的房地产；
（3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
（4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
特殊规定：
（1）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税（非房地产企业）；
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途；
（3）个人之间互换自有居住用房地产；
（4）合作建房，建成后按比例分房自用的；
（5）房地产的出租；
（6）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；
（7）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估。

【例题1】下列各项中,应当征收土地增值税的是（　）。
A、公司与公司之间互换房产
B、房地产开发公司为客户代建房产
C、兼并企业从被兼并企业取得房产
D、双方合作建房按比例分配房产后自用
答案：A
解析：本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。
【例题2】某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务的应缴纳的税种有（　）。
A、契税　
B、营业税　
C、印花税　
D、土地增值税
答案：BCD
解析：本题考核出售房产应缴纳的税种。出售房产应缴纳营业税、印花税和土地增值税，而契税是对买受人征收的。

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