初级会计师

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第五章 其他相关税收法律制度

第一节 房产税法律制度

一、纳税人

房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。

2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。

3.产权出典的，承典人为纳税人。

4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。

5.产权未确定以及租典(租赁、出典)纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。

6.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

7.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

二、征税范围

1.房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。

2.独立于房屋之外的建筑物(如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等)不属于房产，不是房产税的征税对象。

三、房产税的计算

【解释】房产税按“年度”计算。

1.从价计征

1)以房产余值(按房产原值一次减除10%～30%)为计税依据

(2)应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

【解释1】具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，试题中肯定会明确给出。

【解释2】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

【解释3】房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。

【解释4】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2.从租计征

(1)按房产租金收入的12%计征

(2)应纳税额=租金收入×12%

【解释】自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

【相关链接】个人按市场价格出租居民住房适用10%的个人所得税税率。

3.特殊规定

(1)以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

(2)以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

(3)对于融资租赁的房屋，以“房产余值”作为计税依据计征房产税。

(4)自2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中，自营的按照房产原值减除10%～30%后的余值计征;出租房产的，按照租金收入计征。

四、税收减免

1.国家机关、人民团体、军队“自用”(不包括出租)的房产，免征房产税。

2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产，免征房产税。

【解释】上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产，免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。

4.个人所有非营业用的房产(居民住房)，免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

5.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

6.对高校后勤实体免征房产税。

7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

8.老年服务机构自用的房产，免征房产税。

9.自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。

10.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，但不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

五、纳税义务发生时间

1. 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2. 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3. 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4. 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5. 纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6. 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7. 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

【解释】只有第一种情形从生产经营之月起缴纳房产税，其他均从“次月”。

8. 自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

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