初级会计师

三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

（一）契税的计税依据

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：成交价格作为计税依据。

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格确定。

3、土地使用权交换、房屋交换——交换土地使用权、房屋的“价格差额”。

提示： 交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

4、以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

（二）契税的税率：比例税率（3%－5%）

（三）契税应纳税额的计算

应纳税额＝计税依据×税率

【例题1】林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，黄某应缴纳的契税税额为（　）万元。（2008年）

A、4.8 B、2.88

C、2.16 D、0.72

答案：D

解析：本题考核契税应纳税额的计算。土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。黄某应缴纳的契税＝（96－72）×3%＝0.72（万元）。

【例题2】2008年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元，李某房屋价值35万元，协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。

要求：计算王某应缴纳的契税税额。

解析：根据契税法律制度的规定，以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所交换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税。

（1）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额＝280000×4%＝11200元

（2）王某房屋交换行为应缴纳的契税税额＝50000×4%＝2000元

（3）王某实际应缴纳的契税税额＝11200＋2000＝13200元

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