初级会计师

四、土地增值税的计税依据
增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
（一）转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）扣除项目及其金额（重点掌握）
1、销售新房及建筑物 2、销售旧房及建筑物（按评估价格扣除）  
（1）取得土地使用权所支付的金额 包括地价款，有关费用和税金 （1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用  
（2）房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （2）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（3）房地产开发费用（不是按照纳税人实际发生额进行扣除） 财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的；允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%
提示：①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的；允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%
（4）与转让房地产有关的税金 （1）房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加；（2）非房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税；
（3）外商投资房地产开发企业的税金不含城市维护建设税和教育费附加 （3）在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税
（5）财政部确定的其他扣除项目 （1）从事房地产开发的纳税人适用；
（2）按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。

提示：销售旧房及建筑物按购房发票金额计算扣除：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
【例题1】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（　）。
A、取得土地使用权所支付的金额
B、房地产开发成本
C、转让房地产缴纳的营业税
D、转让房地产缴纳的企业所得税
答案：ABC
【例题2】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（　）。
A、转让环节缴纳给国家的各项税费
B、经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C、当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D、取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
答案：ABD
解析：本题考核土地增值税的扣除项目。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。
（三）几种特殊事项的税务规定：
1、隐瞒、虚报房地产成交价格的
2、提供扣除项目金额不实的
3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
4、非直接销售和自用房地产
　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

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