初级会计师

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四、土地增值税法律制度

(一)纳税人与征税范围：

纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

征税范围：见基础班讲义，关注不征收情形：出让国有土地、房地产的出租、

对房地产抵押期间、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人及教育、民政和其他社会福利、公益事业等。

(二)土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额

1.新建项目扣除：

(1)取得土地使用权所支付的金额：

(2)房地产开发成本：

(3)房地产开发费用

(4)转让房地产有关的税金

(5)财政部规定的其他扣除项目——只适用于房地产开发企业

加计扣除额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

2.旧房及建筑物的扣除金额

(1)旧房及建筑物的评估价格：评估价格=重置成本价×成新度折扣率

(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

(3)转让环节缴纳的税金

(三)实行四级超率累进税率

(四)减免税

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

(五)清算条件：“应当清算”和“可要求清算”

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