初级会计师

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销售不动产营业税的计算

(一)销售不动产的征税范围

1.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产(而不是“转让无形资产”)征收营业税。

2.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税;在投资后转让其股权的，也不征收营业税。

3.转让企业产权的行为不应征收营业税。

(二)营业额的确定

1.销售不动产的营业额为纳税人销售不动产而向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。

2.转售业务

(1)纳税人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的“余额”为营业额。

(2)纳税人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的“余额”为营业额。

(三)其他重要规定

1.自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

非普通住房：全额征税

<5年

普通住房

差额征税(销售收入-购置房屋的价款)

非普通住房

≥5年

普通住房：免征

2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收营业税。

3.对企业、事业单位按房改成本价、标准价出售职工住房取得的收入，暂免征收营业税。

4.个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形的，暂免征收营业税：(1)离婚财产分割;(2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(3)无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人;(4)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。(2011年教材新调整)

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