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四、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

增值额

增值额，是指纳税人在转让房地产所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)，减去取得土地减去取得土地使用权时所支付的土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等规定的扣除项目后的余额。如果纳税人转让房地产的收入减除规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。

增值额的计算公式为：

增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

根据《土地增值税暂行条例》的规定.纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征收：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

2.提供扣除项目金额不实的;

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格.又无正当理由的。

隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。对于这种情形.应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。对于这种情形，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。对于这种情形，应由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

(二)转让房地产取得的收入

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

(三)扣除项目

根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的扣除项目包括：

1.取得土地使用权所支付的金额;

2.开发土地的成本、费用：

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

4.与转让房地产有关的税金;

5.财政部规定的其他扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费月。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

开发土地和新建房及配套设施(简称“房地产开发”)的成本，是指纳税人在房地产开发项目中实际发生的成本(简称“房地产开发成本”)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用：

开发土地和新建房及配套设施的费用(简称“房地产开发费用”)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房。

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。

此外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值额时予以扣除。

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