初级会计师

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第二节　契税法律制度

一、契税的概念

契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

提示：我国目前房地产类税收主要包括：耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税。

二、契税的纳税人和征税范围

(一)契税的纳税人——权属的承受人

契税的纳税人，是指在我国境内承受(获得)“土地、房屋权属”转移(土地使用权、房屋所有权)的单位和个人。

提示：这里所说的“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

(二)契税的征税范围

契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。契税的征税范围具体包括：

1.国有土地使用权出让(土地一级市场);

2.土地使用权转让((土地二级市场：包括出售、赠与、交换);

提示：土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖;

4.赠与;

5.交换。

6.特殊情况，视同转移：

(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

(2)以土地、房屋权属抵债;

(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

(4)以预购方式承受土地、房屋权属;

(5)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的;

(6)公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税;

(7)企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

提示：(1)企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免征契税。

(2)土地、房屋权属的典当、继承、分拆(分割)、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

(一)契税的计税依据

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：成交价格作为计税依据。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格确定。

3.土地使用权交换、房屋交换：交换土地使用权、房屋的“价格差额”。

提示： 交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

(二)契税的税率：比例税率(3%-5%)

(三)契税应纳税额的计算

应纳税额=计税依据×税率

四、契税的税收优惠

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税;

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定;

5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;

6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋属的，经外交部确认，可以免征契税。

五、契税征收管理

1.契税纳税环节：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2.契税纳税地点：土地、房屋所在地。

3.契税纳税期限：纳税义务发生之日起10日内。

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