初级会计师

二、投资性房地产的初始计量(主要考核客观题)

(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量(成本确定同固定资产和无形资产)

1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

2.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

借：投资性房地产

贷：银行存款等

3.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

(二)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量(成本确定同自行建造固定资产)

1.企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

【提示】建造过程中发生的非正常损失(自然灾害)计入当期营业外支出。

建造完成：

借：投资性房地产

贷;在建工程

3.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产(如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货)，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货(房地产开发企业)转换为投资性房地产。

【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。(　　)

【答案】×

【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。

三、投资性房地产的后续计量(主要考核客观题和不定项选择题)

(一)企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

【提示】选用公允价值模式的条件

只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式(判断题)。

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