初级会计师

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四、土地增值税的税率及应纳税额的计算

1、税率：实行四级超率累进税率

【例题】根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是(　)。(2007年)

A、资源税

B、城镇土地使用税

C、车辆购置税

D、土地增值税

答案：D

解析：本题考核超率累进税率的范围。我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。

2、土地增值税应纳税额的计算步骤(了解)：

(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

(2)计算扣除项目

①取得土地使用权支付的金额

②开发土地的成本、费用

③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

④与转让房地产有关的税金

提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

(3)计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目

(4)计算增值额÷扣除项目的比率

(5)计算土地增值税的应纳税额

【教材例题6-9】某公司2004年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，支付给中介人卖房中介费l0万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。

解析：方法一：

(1)计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金，支付给中介人的卖房中介费不允许扣除。

扣除项目金额=200+800+20+10=1030(万元)

(2)计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。

增值额=1600-1030=570(万元)

(3)计算增值额占扣除项目金额的百分比。

570÷1030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过100%。

(4)应纳税额

①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

土地增值税税额=(1030×50%)× 30%= 154.5(万元)

②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

土地增值税税额=[570-(1030×50%)]× 40% = 22(万元)

(5)公司应纳土地增值税总额=154.5+22=176.5(万元)

方法二：

(1)、(2)、(3)计算步骤及方法同方法一中的(1)、(2)、(3)。

(4)根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的，计算公式为：

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

代入本题相关数据计算：

公司应纳土地增值税税额=570×40%-1030×5%=176.5(万元)

五、纳税义务发生时间和地点

1、土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订的7日内。

2、地点:房地产所在地(房地产的坐落地)。

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（责任编辑：中大编辑）