初级会计师

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投资性房地产概述

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

1.投资性房地产的范围

(1)已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

【注意】

第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

(2)持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权

【注意】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

(3)已出租的建筑物：企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物

2.不属于投资性房地产的范围

(1)自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。

【注意】

企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

(2)作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

3.投资性房地产特殊情况的判断

(1)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。

(2)企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产;所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

(3)企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

留存收益

一、留存收益的内容

留存收益是企业从历年实现的利润中提取或形成的留存于企业的内部积累，包括盈余公积和未分配利润两类。

1.利润分配

利润分配是企业根据国家有关规定和企业章程、投资者协议等，对企业当年可供分配的利润所进行的分配。

企业当年实现的净利润加上年初未分配利润(或减去年初未弥补亏损)和其他转入后的余额，为可供分配的利润。可供分配的利润，按下列顺序分配：

(1)提取法定盈余公积;

(2)提取任意盈余公积;

(3)向投资者分配利润。

2.盈余公积

盈余公积是企业按照有关规定从净利润中提取的积累资金。公司制企业的盈余公积包括法定盈余公积和任意盈余公积。法定盈余公积是企业按照规定的比例从净利润中提取的盈余公积。任意盈余公积是企业按照股东会或股东大会决议提取的盈余公积。

企业提取的盈余公积可用于弥补亏损、扩大生产经营、转增资本或派送新股等。

3.未分配利润

未分配利润是企业实现的净利润经过弥补亏损、提取盈余公积和向投资者分配利润后留存在企业的、历年结存的利润。

二、留存收益的核算

企业应通过“盈余公积”科目，核算盈余公积提取、使用等情况，并分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。

企业按规定提取盈余公积时，借记“利润分配——提取法定盈余公积、提取任意盈余公积”科目，贷记“盈余公积”科目。经股东大会或类似机构决议用盈余公积弥补亏损或转增资本时，借记“盈余公积”科目，贷记“利润分配——盈余公积补亏”、“实收资本(或股本)”科目。经股东大会决议用盈余公积派送新股时，按派送新股计算的金额，借记“盈余公积”科目，按股票面值和派送新股总数计算的股票面值总额，贷记“股本”科目。

企业应通过“利润分配”科目，核算企业利润的分配(或亏损的弥补)和历年分配(或弥补)后的未分配利润(或未弥补亏损)。该科目应分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“盈余公积补亏”、“未分配利润”等进行明细核算。企业未分配利润通过“利润分配——未分配利润”明细科目进行核算。年度终了，企业应将全年实现的净利润或发生的净亏损，自“本年利润”科目转入“利润分配——未分配利润”科目，并将“利润分配”科目所属其他明细科目的余额，转入“未分配利润”明细科目。结转后，“利润分配——未分配利润”科目如为贷方余额，表示累积未分配的利润数额;如为借方余额，则表示累积未弥补的亏损数额。

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（责任编辑：xll）