初级会计师

本文主要介绍2012年会计职称初级会计职称考试经济法基础知识第五章其他相关税收法律制度第七节土地增值税法律制度义精讲 ，希望本文能够帮助您更好的全面了解2012年会计职称考试的相关重点!!

第七节　土地增值税法律制度

知识点16：土地增值税的纳税人和征税范围

一、纳税人

土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人。

2.应纳税额的计算步骤

1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

(1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款;

(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用和税金，如登记、过户手续费。

2、房地产开发成本

它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：

①土地的征用及拆迁补偿费

②前期工程费

③建筑安装工程费

④基础设施费

⑤公共配套设施费

⑥开发间接费用等

3、房地产开发费用

它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除;

公式表示：房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除;

公式表示：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

4、与转让房地产有关的税金

它是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

注意问题：

①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。

②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。

③外商投资房地产开发企业因其不属于城建税和教育费附加的纳税人，因此其不含该税费。(营业税)

5、财政部规定的其它扣除项目。(房地产开发企业)

此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示：

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

注意：即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20%的加计费用。

6、旧房及建筑物的扣除金额

(1)按评估价格扣除：评估价格=重置成本价×成新度折扣率

(2)按购房发票金额计算扣除：

凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

计税依据的特殊规定：

1.在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：

(1)隐瞒虚报房地产成交价格的;

(2)提供扣除项目金额不实的;

(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2.非直接销售和自用房地产收入的确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

四、税收减免

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土增值税;如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

五、申报程序、纳税清算和纳税地点

(一)申报程序

纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并在规定的期限内缴纳土地增值税。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以按月或按季定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况确定。

纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。

(二)纳税清算

1.土地增值税的清算单位：审批的项目为单位清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

2.土地增值税的清算条件

(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

③直接转让土地使用权的。

(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

④省级税务机关规定的其他情况。

3.土地增值税清算应报送的资料和清算后再转让房地产的处理

4.土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

(三)纳税地点

土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。

纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。具体又可分为以下两种情况：

1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

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