物业管理师

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香港物业管理与国内物业管理的差别好在哪

某业内资深人士不久前萌发了办一个“南方物业物色旅游”的想法。的确，南方物业，尤其是上海、深圳，是北京大大小小几乎每一个开发商都要上的必修课。而南方物业的做法，在很大程度是都是借鉴，甚至可以说是照搬了香港的做法。从设计到销售，再到物业管理。不久前，笔者恰巧参加了一个香港物业管理考察团。15天的时间虽然不长，但已对香港高水平的物业管理有了感受。比起深圳1994年、北京1996年，香港已有40年的物业管理，绝对可称得历史悠久。香港人的努力加上积极吸收外国的先进经验，使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善，目前已形成一整套的管理体制和机制。

香港的物业也有“公”“私”之分

香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类：一是公营房屋，即由政府投资建设，出售或出租给中低收入家庭的房屋，这类房屋由香港房屋署直接负责管理，这一点和我们大陆的直管公房管理模式一样；二是公私合营的房屋；三是私营房屋。后两类房屋产权一般属私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。靠业主立案法团、业主委员会、居民互助委员会业主的权力得以维护。由于业主委员会在物业管理中处于权力中心地位，香港有关法律对业主委员会的成立和运作亦有详细的规定。目前，香港的业主委员会有三种组织方式：

业主立案法团权力最大：业主立案法团是根据香港《建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团。它能够独立行使民事权利，承担民事义务，有单独的诉讼权利，代表全体业主管理公共地方，有权选聘或解聘物业管理公司，相当于北京的物业管理委员会。小区或大厦具备以下条件之一者，可以成立业主立案法团：1、5%以上业权要求召开业主大会；2、30%以上业权的业主向民政事务局申请；3、20%业权的业主向土地审裁处申请。业主委员会成立广泛：它是依据大厦公契而成立的非法人组织，没有起诉权，代表全体业主与物业公司沟通，监督物业公司的日常活动，对管理服务提出批评和建议。居民互助委员会——香港的居委会：它是由民政呈务专员以及大厦的业主和租户共同组成的非法人组织，没有独立的诉讼权，主要职责是促进住户的相互沟通，在一定程度上监督物业管理工作，可以对物业管理工作提出意见。

智能化小区选择报警系统的基本原则

随着中国城乡经济的迅猛发展，人民的生活水平日益提高，“安全第一”、“安居乐业”的信念已深深扎根于人民心中，因而对居住的环境提出更多、更高的要求。除了房屋结构、小区绿化这些环境外，安全设施、管理水平等软环境更为用户重视，智能化小区的建设也应  运而生并得到快速发展。但是我们同时也看到全国经济发展存在的不平衡性，人们对智能化的接受程度有很大的差异。受制于各种条件，不可能所有的小区都进行智能化建设；即使进行智能化建设，对各智能子系统的选择也有轻重缓急之分。由于报警系统关系到千家万户的生命财产安全，在所有智能子系统中占有极重要的地位，因此往往是智能小区的首选系统。

1、选择报警系统的原则

目前我国生产安防产品的厂家很多，部分品牌功能齐全、质量稳定、价格适中、售后服务体系完善，已具备与进口产品相抗衡的综合实力。但也有一些安防企业仍是小规模、低水平运作，产品停留在抄袭、模仿阶段，科技力量薄弱、关键技术水平落后，加之监督机制不完善，造成了安防产品市场混乱、产品质量良莠不齐的局面。因此如何选择一套良好、适用的报警系统就成为一项非常重要的工作。根据多年的安防施工实践经验，我们认为要把握以下几个原则： 1、系统的稳定性报警系统的稳定性就是要求系统要具有长时间稳定工作的性能。在国家科委、建设部科技司于1998年11月共同提出的《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划原则》中，明确提出小康住宅宜具备高度的安全性，具体而言，就是‘家庭安全性的保护设施，应做到可靠、实用和方便。’落实到工作中，就是在设计选型时要注意系统整体架构的合理性，要选择具有一定实力的正规厂家、具有知名度及良好信誉的产品，不要受价格因素影响一些没有资格和没有通过认可认证的产品。

当今数码技术的的进步与发展，使安防产品性能的彻底改善成为可能。目前市场上已经有一些成熟的国产数码安防产品面市，这些数码产品在报警设备中配置了微处理晶片（也称单片机），对报警讯号进行全面的比对、判断，能大幅度提高判断的准确性和信号传输的可靠性，减少误报率，从而提高整个系统的安全性和可靠性。

2、系统的安全性

主要是指系统的防破坏能力。目前报警系统中报警信号的传输不外乎三种方式：一是通过现有的电话线路传输，它可充分利用现有的电信资源，但缺点是报警资讯的传送不及时，同时存在电话线路易遭破坏的隐患；二是通过铺设专线传输报警信息，优点是节约资金、便于系统集成，但因线路多、线路复杂，常常牵一发而动全身，不但故障的影响面大，而且不易追查故障的源头；三是无线传输方式，根据多年从事安防工作的经验，我们认为，无线报警信号的传输方式具有防剪、防破坏的特点，因此彻底解决了系统的安全性问题：但其早期产品存在电池使用寿命不长的缺点。值得欣慰的是我们在市场上已看到一些低功耗、节能型的产品，它们同时采用双向供电的方式，为系统的长期稳定使用提供了可靠保障。

3、系统的易用性

报警系统需要用户的全面配合，唯有通过用户的正常使用，报警系统才能发挥其保护用户生命财产的作用，因此系统的易用性就显得尤为重要；同时安防产品有别于家用电器之处是不能追求多功能，功能越多意味着故障隐患也越多，同时也不便于用户学习和掌握。以实践经验，用户需要掌握的操作越简单越好。有一些被称为‘最新’、‘最先进’的功能往往没有经过技术上的权威认证和实践的考验，在使用中很容易出现故障。

4、系统的灵活性

一套完善的安防报警系统，一定要具有良好的灵活性。一方面要在不破坏家庭装修的前提下起到有效的防范作用，另一方面要能适应住户防区、防范种类及数量的变化，能任意增加或改变探头的位置。因此系统的灵活性已成为广大用户选择安防产品的重要决定因素之一，也是评价报警系统优劣的重要指标。有线报警系统在综合布线、一体化布线方面有一定优势；而无线报警系统因其无需布线的特点，具有良好的灵活性及扩展性，特别适合在各类已建成的楼房、小区使用。

5、系统的独立性

报警系统肩负着保护用户生活财产安全的重任，在智能化小区系统中应该具有完全的独立性，系统在设计施工过程中应避免与其他系统发生交叉。根据我们的实际经验，有线系统应保证报警系统的独立布线。相对而言，无线系统因无需布线，系统的独立性较强，但在施工中要注意使用环境，尽量避开高压输电变压器等大型用电设备，必要时可使用遮罩保护措施。

6、系统的经济性

报警系统的经济适用性直接影响着智能小区的运营成本和维护费用，应该选用经济实用、性能价格比较高的报警系统。在进行设备选型时，要注意避免两个误区：一是盲目追求‘高、精、尖’，结果可能是事与愿违，不但没有享受到高新技术带来的好处，反而会使许多简单的功能不能正常发挥；另一个是片面追求低价格。系统的经济性指的是充分发挥系统的整体作用以降低运营成本和维修费用，而不是单纯指低价产品。单方面考虑价格因素，必然会导致产品性能的下降甚至以牺牲产品的性能为代价。

总之，报警系统在智能小区系统中有着不可替代的重要性，它的优劣直接关系到整个智能小区系统的成败，应当引起足够的重视。

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